市场普遍预期美联储将启动降息周期，这或将带来美国房地产板块的投资机会。通常情况下，房地产市场的景气度与利率呈负相关关系。因此，一旦美联储进入降息阶段，美国房地产市场的相关投资标的将变得更加值得关注。
美国房地产市场的相关标的可大致分为三类：以DR Horton为代表的房屋营建商；以CBRE和Zillow等为代表的非住宅和住宅地产服务企业；以及以Simon Property为代表的权益型商业地产REITs。此外，从广义上来看，AGNC等抵押型REITs，Airbnb等与不动产相关的轻资产服务平台，以及AMT（美国铁塔）等REITs，也可以被视为不动产板块的一部分。
利率是美国房地产周期中的重要影响因素。
除去2007年金融危机后的特殊情况，历史数据显示，美国的降息周期通常伴随着房价的上涨。尽管新开工数量和投资与利率的关系不如房价那样紧密，但它们也受到了利率的显著影响，同时还与住房营建政策及宏观经济状况相关。
在房地产板块中，不同细分行业和公司与利率的关系存在显著差异。EQR等REITs标的与利率关系密切，且其定价通常对利率变化有前瞻性，价格表现往往略早于实际利率变动。房屋营建商的股价与利率也存在关联，但通常表现更为稳健，其营收和业绩可能持续增长，尽管利润率较低，但扩张动力强劲。然而，在金融危机中，房屋营建商的基本面和股价往往受创更为严重。相比之下，商业地产投资和服务公司（如CBRE）以及房地产在线信息平台（如Zillow）的表现更依赖于业务的内生能力，与利率的关联度相对较低。
上一轮非典型加息周期中，美国房地产业的表现与传统规律有所不同。
2022年3月起，美国进入加息周期，导致按揭利率上升，房屋销售下滑。据美国商务部普查局和全美地产经纪商协会的数据，2022年和2023年房屋销量分别同比下降17.1%和16.6%，新开工数量分别同比下降3.3%和8.4%。尽管如此，房价在加息周期中却逆势上涨，这可能与成屋供应不足、高就业率带来的需求旺盛以及美国国内政策因素有关。在此期间，EQR的股价与国债收益率持续呈负相关，CBRE和Zillow对国债收益率的阶段性波动较为敏感，而霍顿房屋等营建商的股价在加息周期中仍保持上升趋势。
风险提示：
虽然利率是影响房地产市场的关键因素，但绝不是唯一因素。分析成熟经济体的房地产市场需要结合多方面的考虑，如政策法规、市场住房自有率和住房保有状况等。此外，美联储的降息窗口本身具有不确定性，历史周期的可比性也有限。中信证券的初步结论需要与当前实际情况相结合进行验证。
对于即将开启的降息周期，美国房地产市场的前景预测。
根据降息起点、经济环境、住房自有率和技术变革等因素，中信证券预测本轮美国降息周期可能与1995-1998年的周期相似，而在房价表现上与1989-1992年周期存在一定的可比性。预计美国房价在降息周期中仍有上涨空间，销售、投资和新开工等指标的景气度也将有所提升，这对包括REITs和房屋营建商在内的房地产板块而言是积极信号。历史数据表明，REITs的稳定性较强，而房屋营建商的业务扩张弹性更大。
