Thị trường dự đoán phổ biến rằng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ sẽ bắt đầu chu kỳ giảm lãi suất, điều này có thể mang lại cơ hội đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Mỹ. Thông thường, mức độ phát triển của thị trường bất động sản và lãi suất có mối quan hệ tỷ lệ nghịch. Vì vậy, một khi Cục Dự trữ Liên bang bước vào giai đoạn giảm lãi suất, các đối tượng đầu tư liên quan đến thị trường bất động sản Mỹ sẽ trở nên đáng chú ý hơn.
Các đối tượng đầu tư liên quan đến thị trường bất động sản Mỹ có thể được chia thành ba loại chính: các nhà xây dựng như DR Horton; các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản nhà ở và phi nhà ở như CBRE và Zillow; và các REITs bất động sản thương mại như Simon Property. Ngoài ra, nhìn rộng ra, các REITs thế chấp như AGNC, các nền tảng dịch vụ tài sản nhẹ liên quan đến bất động sản như Airbnb, và các REITs như AMT (American Tower) cũng có thể được xem là một phần của lĩnh vực bất động sản.
Lãi suất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản Mỹ.
Trừ trường hợp đặc biệt sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2007, dữ liệu lịch sử cho thấy chu kỳ giảm lãi suất của Mỹ thường đi kèm với sự tăng giá nhà. Mặc dù số lượng xây dựng mới và đầu tư không có mối quan hệ chặt chẽ với lãi suất như giá nhà, chúng cũng chịu ảnh hưởng đáng kể của lãi suất, đồng thời còn liên quan đến chính sách xây dựng nhà và tình hình kinh tế vĩ mô.
Trong lĩnh vực bất động sản, mối quan hệ giữa các ngành con và công ty khác nhau với lãi suất có sự khác biệt đáng kể. Các đối tượng REITs như EQR có mối quan hệ chặt chẽ với lãi suất và giá của chúng thường phản ứng sớm với những thay đổi lãi suất thực tế. Giá cổ phiếu của các nhà xây dựng nhà cũng có liên quan đến lãi suất, nhưng thường biểu hiện ổn định hơn; doanh thu và kết quả kinh doanh của họ có thể tiếp tục tăng trưởng dù lợi nhuận biên thấp nhưng có động lực mở rộng mạnh mẽ. Tuy nhiên, trong các cuộc khủng hoảng tài chính, cơ bản và giá cổ phiếu của các nhà xây dựng nhà thường bị ảnh hưởng nặng hơn. Ngược lại, hiệu suất của các công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại (như CBRE) và các nền tảng thông tin bất động sản trực tuyến (như Zillow) phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng nội sinh của hoạt động kinh doanh, ít chịu ảnh hưởng của lãi suất hơn.
Trong chu kỳ tăng lãi suất không điển hình trước đó, hiệu suất của ngành bất động sản Mỹ khá khác biệt với quy luật truyền thống.
Từ tháng 3 năm 2022, Mỹ bước vào chu kỳ tăng lãi suất, dẫn đến lãi suất thế chấp tăng cao và doanh số bán nhà giảm sút. Theo dữ liệu từ Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ và Hiệp hội Môi giới Địa ốc Mỹ, số lượng bán nhà năm 2022 và 2023 lần lượt giảm 17,1% và 16,6% so với năm trước, số lượng bắt đầu xây dựng mới giảm 3,3% và 8,4% so với năm trước. Mặc dù vậy, giá nhà trong chu kỳ tăng lãi suất vẫn tăng ngược dòng, có thể liên quan đến sự thiếu hụt cung cấp nhà cũ, nhu cầu mạnh mẽ vì tỷ lệ việc làm cao và các yếu tố chính sách nội địa Mỹ. Trong giai đoạn này, giá cổ phiếu của EQR liên tục có mối quan hệ nghịch biến với lãi suất trái phiếu chính phủ, trong khi CBRE và Zillow nhạy cảm hơn với các biến động tạm thời của lãi suất trái phiếu chính phủ, còn giá cổ phiếu của các nhà xây dựng như Horton tiếp tục tăng trong chu kỳ tăng lãi suất.
Cảnh báo rủi ro:
Mặc dù lãi suất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng không phải là yếu tố duy nhất. Phân tích thị trường bất động sản của các nền kinh tế trưởng thành cần kết hợp nhiều yếu tố khác nhau, chẳng hạn như chính sách quy định, tỷ lệ sở hữu nhà và tình trạng giữ nhà trên thị trường. Ngoài ra, khả năng giảm lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang cũng không chắc chắn, và khả năng so sánh của các chu kỳ lịch sử cũng hạn chế. Kết luận sơ bộ của Chứng khoán Trung Quốc cần được kết hợp với tình hình thực tế hiện nay để xác minh.
Dự báo triển vọng thị trường bất động sản Mỹ trong chu kỳ giảm lãi suất sắp tới.
Dựa trên các yếu tố như điểm bắt đầu giảm lãi suất, môi trường kinh tế, tỷ lệ sở hữu nhà và các cải tiến kỹ thuật, Chứng khoán Trung Quốc dự đoán chu kỳ giảm lãi suất này của Mỹ có thể tương tự với chu kỳ 1995-1998, và trong việc biểu hiện giá nhà có một phần giống với chu kỳ 1989-1992. Dự đoán giá nhà ở Mỹ trong chu kỳ giảm lãi suất này vẫn còn không gian tăng, mức độ phát triển của các chỉ số như doanh số, đầu tư và xây dựng mới cũng sẽ được nâng cao, đây là tín hiệu tích cực cho các lĩnh vực bất động sản bao gồm cả REITs và các nhà xây dựng nhà. Dữ liệu lịch sử cho thấy REITs có tính ổn định cao, trong khi hoạt động mở rộng của các nhà xây dựng nhà có độ co giãn lớn hơn.
