El encarecimiento de las hipotecas, la vivienda, la energía y otros gastos de propiedad dificulta cada vez más el acceso a una casa en Estados Unidos. En julio, los ingresos necesarios para ajustarse al umbral de asequibilidad de la Fed de Atlanta equivalían a cerca de 1,5 veces la renta mediana real de los hogares. Además, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años subió al 7,4% en la semana terminada el 8 de octubre, su nivel más alto desde 2023. El aumento del coste de financiación eleva las cuotas mensuales tanto para quienes compran por primera vez como para quienes buscan cambiar de vivienda.
Una encuesta trimestral de CNBC y SurveyMonkey reveló que alrededor de un tercio de los inquilinos quiere tener una vivienda en propiedad, pero cree que los problemas de asequibilidad podrían impedírselo. La bajada de los tipos hipotecarios permitió comprar a algunos estadounidenses en los últimos años; desde entonces, los tipos han vuelto a subir y los gastos relacionados con la vivienda absorben una parte mayor de los presupuestos familiares.
La renta necesaria supera en un 50% la mediana
La Fed de Atlanta calcula qué ingresos necesita un hogar para limitar los gastos de vivienda al 30% de su renta. El cálculo incluye el principal y los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro del hogar, una entrada del 10% y el seguro hipotecario privado.
La renta requerida según este criterio empezó a separarse de la mediana real de los hogares en 2021. En julio de este año ya era aproximadamente 1,5 veces superior. Domonic Purviance, del departamento de supervisión y regulación de la Fed de Atlanta, señaló que antes los hogares con ingresos medianos o inferiores a la mediana aún podían comprar una casa. La pérdida de asequibilidad está dejando cada vez más la propiedad al alcance de hogares con rentas más altas.
Purviance estimó que, si los precios de la vivienda y los tipos hipotecarios no cambiasen, los ingresos tendrían que aumentar un 46% para cerrar la brecha. A su juicio, la subida de los tipos hipotecarios en los últimos meses ha sido el principal factor que la ha ampliado. Los datos más recientes de asequibilidad de la Fed de Atlanta llegan solo hasta julio y, como los tipos han seguido subiendo desde entonces, la distancia entre los ingresos necesarios y los reales podría haberse ensanchado.
Las bajadas de precios en algunas ciudades no bastan
Los precios de la vivienda han caído en algunos mercados, entre ellos Austin, pero Purviance afirmó que los descensos no han sido suficientes para cambiar de forma sustancial la asequibilidad en el conjunto del país. También advirtió a los compradores de que no deberían contar con un regreso de los precios a los niveles anteriores a la pandemia, algo que considera poco probable.
Si los tipos hipotecarios bajaran por debajo de su promedio a largo plazo, podrían cambiar la oferta y la demanda de vivienda, explicó. Algunos propietarios que han aplazado una mudanza para conservar sus hipotecas actuales a tipos bajos podrían animarse a poner sus casas en venta. Un mayor número de anuncios podría presionar los precios a la baja en cierta medida, aunque el efecto dependería de la reacción del mercado.
Las ventas de obra nueva avanzan con descuentos e incentivos
La falta de asequibilidad no ha detenido todas las compras. Las ventas de viviendas unifamiliares de nueva construcción aumentaron de julio a agosto, mientras que las de viviendas usadas descendieron. Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, señaló que algunos propietarios actuales están más dispuestos a vender, lo que podría dar a los compradores más margen para negociar.
Los datos de Redfin muestran que casi el 20% de las viviendas anunciadas en agosto tuvo una rebaja de precio, una proporción cercana al máximo de la serie. El recorte medio fue del 4,1%, por debajo del 6,2% registrado al inicio de esa serie, en 2012. Las rebajas se extendieron por el mercado, pero su importe medio fue menor que en aquel primer registro.
Fairweather añadió que las constructoras están especialmente activas en mercados con abundante oferta de obra nueva. Pueden bajar los precios o conceder incentivos, como reducir el tipo de la hipoteca o aportar efectivo en el cierre. Estas medidas pueden reducir el coste para algunos compradores, aunque los tipos hipotecarios, los ingresos necesarios para cumplir el umbral de asequibilidad y el conjunto de los gastos de vivienda siguen condicionando el acceso a la propiedad en Estados Unidos.