अमेरिका में बढ़ती मॉर्गेज दरें, घरों की कीमतें, ऊर्जा बिल और अन्य खर्च घर खरीदना मुश्किल बना रहे हैं। अटलांटा फेड के किफायत मानक के मुताबिक, जुलाई में घर के खर्च को वहन करने के लिए जरूरी आय वास्तविक औसत घरेलू आय से करीब 1.5 गुना थी। इस बीच, 8 अक्टूबर को समाप्त सप्ताह में 30-वर्षीय फिक्स्ड मॉर्गेज की औसत दर बढ़कर 7.4% हो गई—2023 के बाद का उच्चतम स्तर। इससे पहली बार घर खरीदने वालों और घर बदलने की योजना बना रहे परिवारों की मासिक किस्तें बढ़ रही हैं।
CNBC और SurveyMonkey के तिमाही सर्वेक्षण में करीब एक-तिहाई किरायेदारों ने कहा कि वे घर का मालिक बनना चाहते हैं, लेकिन उन्हें लगता है कि कीमतें और खर्च उन्हें ऐसा करने से रोक सकते हैं। पिछले कुछ वर्षों में मॉर्गेज दरें घटने से कुछ अमेरिकी घर खरीद पाए थे। अब दरें फिर चढ़ी हैं और आवास से जुड़े खर्च घरेलू बजट का बड़ा हिस्सा ले रहे हैं।
अटलांटा फेड का किफायत मानक क्या मापता है
अटलांटा फेड यह आकलन करता है कि आवास लागत को आय के 30% या उससे कम रखने के लिए परिवार को कितनी आय चाहिए। इसकी गणना में मॉर्गेज का मूलधन और ब्याज, संपत्ति कर, गृह बीमा, 10% डाउन पेमेंट और निजी मॉर्गेज बीमा शामिल हैं।
इस मानक के तहत जरूरी आय 2021 से वास्तविक औसत घरेलू आय से तेजी से अलग होने लगी। इस साल जुलाई तक यह औसत आय की करीब 1.5 गुना हो गई। अटलांटा फेड के पर्यवेक्षण एवं विनियमन विभाग के डोमोनिक प्यूर्वियंस ने कहा कि पहले औसत या उससे कम आय वाले परिवार भी घर खरीद सकते थे। अब घटती किफायत के कारण घर का मालिक बनना मुख्य रूप से अधिक आय वाले परिवारों के लिए संभव होता जा रहा है।
प्यूर्वियंस के अनुमान में, घरों की कीमतें और मॉर्गेज दरें स्थिर रहने पर भी इस अंतर को पाटने के लिए आय में 46% की वृद्धि जरूरी होगी। उनके मुताबिक, हाल के महीनों में मॉर्गेज दरों का बढ़ना इस अंतर के चौड़ा होने की मुख्य वजह है। अटलांटा फेड का नवीनतम किफायत डेटा जुलाई तक का है और उसके बाद दरें और बढ़ी हैं, इसलिए जरूरी और वास्तविक आय के बीच का फासला भी बढ़ा हो सकता है।
कुछ शहरों में कीमतें घटीं, पर राहत सीमित
ऑस्टिन समेत कुछ बाजारों में घरों की कीमतें नीचे आई हैं। लेकिन प्यूर्वियंस के अनुसार, इन गिरावटों का कुल किफायत पर बड़ा असर डालने के लिए पर्याप्त होना अभी बाकी है। उन्होंने खरीदारों को यह उम्मीद न रखने की सलाह दी कि कीमतें महामारी से पहले के स्तर पर लौटेंगी; उनके मुताबिक ऐसा होना मुश्किल है।
उन्होंने कहा कि अगर मॉर्गेज दरें अपने दीर्घकालीन औसत से नीचे आती हैं, तो घरों की आपूर्ति और मांग का संतुलन बदल सकता है। मौजूदा कम मॉर्गेज दर के कारण घर बेचने से हिचक रहे कुछ मालिक तब अपनी संपत्ति बाजार में उतारने के लिए तैयार हो सकते हैं। अधिक लिस्टिंग से कीमतों पर कुछ दबाव पड़ सकता है, हालांकि असर बाजार की प्रतिक्रिया पर निर्भर करेगा।
नई बनावट वाले घरों की बिक्री बढ़ी, रियायतें भी मिलीं
किफायत का दबाव होने के बावजूद घरों की खरीद पूरी तरह नहीं थमी है। जुलाई से अगस्त के बीच नए बने एकल-परिवार घरों की बिक्री बढ़ी, जबकि पहले से बने घरों की बिक्री घटी। Redfin की मुख्य अर्थशास्त्री डैरिल फेयरवेदर ने कहा कि कुछ मौजूदा मालिक अब बेचने के लिए अधिक तैयार दिख रहे हैं, जिससे खरीदारों को मोलभाव की गुंजाइश मिल सकती है।
Redfin के आंकड़ों के मुताबिक, अगस्त में बाजार में आए करीब 20% घरों की कीमत घटाई गई। यह आंकड़ा श्रृंखला के सबसे ऊंचे स्तरों के करीब था। हालांकि, औसत कटौती 4.1% रही, जो 2012 में डेटा श्रृंखला शुरू होने के समय दर्ज 6.2% से कम है। यानी कीमतों में कटौती व्यापक थी, लेकिन उसका औसत आकार शुरुआती स्तर से छोटा रहा।
फेयरवेदर के मुताबिक, नए घरों की आपूर्ति ज्यादा होने वाले बाजारों में बिल्डर खास तौर पर सक्रिय रहे हैं। वे कीमत घटा सकते हैं या मॉर्गेज दर कम कराने और सौदा पूरा होने पर नकद प्रोत्साहन जैसी रियायतें दे सकते हैं। इनसे कुछ खरीदारों की लागत घटती है, लेकिन मॉर्गेज दरें, किफायत के मानक पर खरा उतरने के लिए जरूरी आय और कुल आवास खर्च अब भी अमेरिकी घर-खरीद बाजार पर दबाव बनाए हुए हैं।