- ब्रिटिश रॉयल इंस्टीट्यूट ऑफ चार्टर्ड सर्वेयर के नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, अप्रैल में घरों की कीमतों का अंतर पिछले मूल्य नकारात्मक 25 से घटकर नकारात्मक 34 हो गया, जो नवंबर 2023 के बाद से सबसे बड़ी गिरावट है, यह दर्शाता है कि उच्च आवृत्ति खरीदार भावना संकेतक बाहरी भू-राजनीतिक झटकों के तहत महत्वपूर्ण रूप से बिगड़ गया है।
- ब्याज दर डेरिवेटिव बाजार ब्रिटिश सेंट्रल बैंक की मौद्रिक नीति के मार्ग को आक्रामक रूप से पुनः मूल्यांकन कर रहा है, ओवरनाइट इंडेक्स स्वैप वर्तमान में वर्ष के अंत तक 2 से 3 बार, प्रत्येक बार 25 आधार अंकों की वृद्धि की उम्मीद को पूरी तरह से शामिल कर चुका है, जिससे अंतिम बंधक ऋण दर का मानक केंद्र बढ़ गया है।
- किराये का बाजार और बिक्री बाजार विपरीत दिशा में चल रहे हैं, जब घर खरीदने की क्षमता सीमा तक पहुंच गई है, अप्रैल में किराया संकेतक तेजी से ऊपर की ओर बढ़ता रहा, मकान मालिकों द्वारा किराए पर देने के लिए सूचीबद्ध संपत्तियों की संख्या में कमी ने संरचनात्मक मांग और आपूर्ति असंतुलन को और बढ़ा दिया।
बंधक बाजार की मूल्यांकन पुनः प्रभाव
ब्रिटिश रियल एस्टेट बाजार की सूक्ष्म संरचना बिना जोखिम वाली ब्याज दर की उम्मीदों के सीधे प्रभाव का सामना कर रही है। जैसे-जैसे बाजार उम्मीद करता है कि ब्रिटिश सेंट्रल बैंक इस वर्ष में कुल 50 से 75 आधार अंकों की वृद्धि कर सकता है, बंधक संस्थानों की वित्तीय लागत में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है। दो साल और पांच साल की निश्चित बंधक दरों की स्वैप मूल्यांकन आधार को मजबूरन ऊपर ले जाया गया है। इस वित्तीय लागत की सीमांत गिरावट ने संभावित घर खरीदारों को बाजार से बाहर कर दिया है या उनके निर्णय को स्थगित कर दिया है। Nationwide और Halifax दो प्रमुख बंधक संस्थानों द्वारा पहले जारी किए गए मूल्य संकेतक भिन्नता दिखाते हैं, जो वास्तव में विभिन्न ऋण संरचनाओं और क्षेत्रीय जोखिमों के तहत ब्याज दरों की व्यापक उतार-चढ़ाव में डेटा विलंब और नमूना पूर्वाग्रह को दर्शाते हैं। RICS डेटा द्वारा प्रदर्शित अग्रिम कमजोरी इंगित करती है कि रियल एस्टेट क्षेत्र में समग्र ऋण विस्तार ठहराव में है।
मुद्रास्फीति पर मौद्रिक नीति का दबाव
टारेंट पार्सन्स की चेतावनी वर्तमान ब्रिटिश अर्थव्यवस्था के जटिल मैक्रो वातावरण को उजागर करती है। ईरान क्षेत्रीय संघर्ष के कारण ब्रेंट कच्चे तेल की कीमत में वृद्धि हो रही है, जो ऊर्जा बिल और लॉजिस्टिक्स लागत के माध्यम से ब्रिटिश कोर मुद्रास्फीति में स्थानांतरित हो रही है। इस प्रकार की आपूर्ति पक्षीय झटका ब्रिटिश सेंट्रल बैंक को आर्थिक गति में मंदी के बावजूद मौद्रिक नीति की प्रतिबंधात्मक स्थिति को बनाए रखने या कड़ा करने के लिए मजबूर कर रहा है। यदि आपूर्ति श्रृंखला में रुकावट का प्रभाव आने वाले कुछ तिमाहियों में जारी रहता है, तो वस्तुओं की कीमत की चिपचिपाहट श्रम बाजार की ठंडक के कारण मुद्रास्फीति को कम करने के प्रयासों को बेअसर कर देगी। रियल एस्टेट बाजार के लिए, इसका मतलब है कि अपेक्षित ब्याज दर कटौती का लाभांश अवधि वास्तव में आगे बढ़ गया है, और बाजार की तरलता की बहाली का समय बिंदु अत्यधिक अनिश्चितता का सामना कर रहा है।
क्षेत्रीय बाजार की संरचनात्मक विभाजन और दबाव
उच्च ब्याज दर का वातावरण रियल एस्टेट बाजार पर महत्वपूर्ण क्षेत्रीय असमानता का प्रभाव डाल रहा है। इंग्लैंड के दक्षिणी और लंदन क्षेत्रों में, जहां घर खरीदने की क्षमता का दबाव सबसे गंभीर है, उच्चतम घर की कीमतों के आधार और ब्याज खर्च में भारी वृद्धि के कारण पहली बार घर खरीदने वालों और सुधारात्मक मांग के लिए बंधक ऋण की मंजूरी की कठिनाई बढ़ गई है। इसके विपरीत, उत्तरी क्षेत्रों के कुछ कम कुल मूल्य वाले क्षेत्रों में सक्रियता की गिरावट अपेक्षाकृत कम है। यदि उधार लागत इस वर्ष की दूसरी छमाही में वर्तमान उच्च स्तर पर बनी रहती है, तो लंदन और आसपास के क्षेत्रों में मूल्य खोज प्रक्रिया अधिक लंबी हो सकती है, और विक्रेताओं को लेन-देन को वास्तविक रूप से पूरा करने के लिए सूचीबद्ध अपेक्षाओं को और कम करने की आवश्यकता हो सकती है।
किराये की मांग और आपूर्ति के असंतुलन का अंतिम जोखिम
जबकि खरीद-बिक्री बाजार गतिरोध में है, किराये का बाजार एक अन्य प्रकार की संकुचन का सामना कर रहा है। अप्रैल में मकान मालिकों द्वारा किराए पर देने के लिए सूचीबद्ध संपत्तियों की संख्या संकुचन क्षेत्र में बनी रही, एक ओर यह उच्च खरीद-से-किराया (Buy-to-Let) बंधक दरों के कारण किराया लाभांश को कम कर रही है, जिससे कुछ छोटे और मध्यम मकान मालिक बाजार से बाहर हो रहे हैं; दूसरी ओर, नीति स्तर की अनिश्चितता ने नए किराये के स्रोतों की आपूर्ति को भी दबा दिया है। किराये की निरंतर तेजी से वृद्धि, कुछ हद तक, खरीद-बिक्री बाजार से बाहर निकली मांग के किराये बाजार में स्थानांतरण को दर्शाती है। यदि यह किराया मुद्रास्फीति सर्पिल वृद्धि की प्रवृत्ति बनाती है, तो यह व्यापक मुद्रास्फीति के प्रबंधन की कठिनाई को बढ़ा देगी, जिससे ब्रिटिश सेंट्रल बैंक गहरे नीति दुविधा में फंस सकता है।
