S&Pグローバルレーティングスのデータによると、今年の6月と7月において、中国のトップ100の不動産開発会社の新築住宅売上は前年同期比で約3分の1減少したが、今年初めは2桁の増加率だった。
不動産大手の碧桂園がデフォルトに直面し、開発業者の資金調達が難しくなり、中国不動産業界における危機の拡大への懸念を引き起こした。さらに、世界で最も多くの負債を抱える不動産開発会社であるエバーグランデ（Evergrande）が米国で破産保護を申請し、投資家の信頼をさらに揺るがした。
中国の不動産問題が深刻化しており、潜在的な購入者の「消失」が販売の弱さにつながり、投資家は政策立案者によるこの業界へのさらなる支援を切望している。S&Pグローバルレーティングスのディレクター、Edward Chanは、中国のほとんどのアパートが完成前に売却されていることから、新築住宅の販売の弱さが開発会社に深刻なキャッシュフロー問題をもたらす可能性があると述べている。彼は、新築住宅の販売が改善されず、特に碧桂園のデフォルトリスクが存在し、エバーグランデが破産を申請したことが、中国の不動産市場のリスクをさらに悪化させる可能性があると考えている。
不動産業界による信頼の危機が、中国が直面している圧力を増大させている。中国不動産業界は、経済活動の四分の一を直接または間接的に占めていると推定されている。JPMorganは火曜日、中国不動産開発会社に関連する懸念が高まっていることを主な理由として、世界の新興市場企業の高利回り債券のデフォルト予測を引き上げた。
碧桂園は、中国で最大の非国有不動産開発会社である。同社は8月7日に、2500万米ドルのドル建て債券の利息支払いを予定通りに行えなかった。先週、この不動産企業は11の国内債券の取引を一時停止し、半年間の損失が人民元で550億元（約75億米ドル）に上ると予想していると警告した。
2020年、中国は内地の不動産開発会社に対して「三つの赤線」政策を設定し、より多くの借金を負担したい開発会社が、三つの特定の貸借対照表条件を満たす必要があるとした。すなわち、不動産開発会社は、会社のキャッシュフロー、資産、資本水準に基づいて、その借金規模をコントロールする必要がある。この政策と「住宅は投機の対象ではない」という政策は、不動産開発会社に打撃を与えただけでなく、不動産業界全体を数年にわたる低迷に陥れた。
今週の火曜日に、JPMorganは報告書の中で、碧桂園のデフォルトが今年上半期の世界の新興市場企業のデフォルト総額を99億米ドル増加させ、中国不動産業界の2023年のデフォルト総額を170億米ドルにするかもしれないと述べた。この米国の投資銀行は、2023年には、中国の不動産が新興市場のデフォルト総額の約40％を占めると予測している。
碧桂園の多くの問題は、同社が中国の未開発地域（すなわち、二三線都市）に過剰投資していることに関連している。2022年度報告書によると、約61％の開発プロジェクトが、住宅供給過多の二三線都市に位置している。Chanは、一線および二三線都市の販売の弱さの影響を受けて、6月と7月の不動産販売額は前年同期比で約50％減少したと述べた。また、今年の中国の不動産販売額は、S&Pの予測した12兆から13兆元からますます遠ざかっている。
Oxford Economicsの首席エコノミスト、Louise Looは8月11日の報告書で、碧桂園の債務問題と政府支援の不確実性が、中国不動産市場の一般的な不安感や信頼喪失を悪化させていると述べた。
しかし、中国不動産業界が負債と信用問題を整理するにつれて、国有不動産開発会社は非国有開発会社よりも成長目標を達成し、リスクと不確実性に対処する能力が高くなるだろう。Natixis Corporate and Investment Bankingのデータによると、今年の最初の7ヶ月間に、国有開発会社の契約売上は前年比48％増加したが、非国有開発会社の契約売上は19％減少した。
国有不動産開発会社の売上表現は、そのキャッシュフローとリスク対処能力を強化するだけでなく、地方政府から土地を購入する能力も強化している。Natixisのデータによると、7月末までに、価値ベースで国有開発会社が購入した土地は87％に達し、これは2021年の59％から大幅に増加している。
Natixisの上級エコノミスト、Gary Ngは、将来的に国有開発会社が中国不動産市場でより大きなシェアを持つことになり、政策支援がより明確になった場合、国有開発会社の優位性がさらに明確になると述べている。
