Kadar gadai janji yang lebih tinggi, bersama kenaikan harga rumah, tenaga dan kos pemilikan lain, terus menaikkan halangan untuk membeli rumah di Amerika Syarikat. Data Federal Reserve Bank of Atlanta menunjukkan bahawa sehingga Julai, isi rumah memerlukan pendapatan kira-kira 1.5 kali median pendapatan sebenar untuk memenuhi ukuran kemampuan perumahan. Bagi minggu berakhir 8 Oktober, kadar purata gadai janji tetap 30 tahun meningkat kepada 7.4%, paras tertinggi sejak 2023. Ansuran bulanan yang semakin berat menekan pembeli rumah pertama dan keluarga yang mahu berpindah.
Tinjauan suku tahunan CNBC dan SurveyMonkey mendapati kira-kira satu pertiga penyewa mahu memiliki rumah, tetapi berpendapat kekangan kemampuan mungkin menyebabkan hasrat itu tidak tercapai. Kadar gadai janji yang rendah beberapa tahun lalu membantu sebahagian rakyat Amerika membeli rumah. Kini, kadar lebih tinggi dan kos berkaitan perumahan turut mengecilkan ruang dalam belanjawan isi rumah.
Pendapatan untuk rumah mampu milik 1.5 kali median
Federal Reserve Bank of Atlanta menjejaki pendapatan yang diperlukan isi rumah untuk memenuhi ukuran kemampuan perumahan. Mengikut kaedahnya, kos perumahan tidak sepatutnya melebihi 30% daripada pendapatan isi rumah. Pengiraan itu merangkumi bayaran prinsipal dan faedah, cukai hartanah, insurans rumah, deposit 10% serta insurans gadai janji persendirian.
Jurang antara pendapatan yang diperlukan dengan median pendapatan sebenar isi rumah mula melebar dengan ketara pada 2021. Sehingga Julai tahun ini, pendapatan yang diperlukan adalah kira-kira 1.5 kali median sebenar. Domonic Purviance daripada bahagian Penyeliaan dan Pemantauan Federal Reserve Bank of Atlanta berkata, sebelum ini isi rumah berpendapatan median atau di bawah median masih berpeluang membeli rumah. Kemerosotan kemampuan perumahan kini menjadikan pemilikan rumah semakin tertumpu kepada isi rumah berpendapatan tinggi.
Purviance menganggarkan pendapatan perlu meningkat 46% untuk merapatkan jurang itu jika harga rumah dan kadar faedah tidak berubah. Beliau berkata kenaikan kadar gadai janji dalam beberapa bulan kebelakangan ini merupakan faktor utama jurang tersebut melebar. Data terkini bagi ukuran itu hanya sehingga Julai, sedangkan kadar terus meningkat selepas itu. Oleh itu, jurang antara pendapatan yang diperlukan dengan pendapatan sebenar mungkin bertambah besar.
Harga di beberapa pasaran turun, tetapi tekanan masih berterusan
Harga rumah telah susut di beberapa pasaran, termasuk Austin, tetapi Purviance berpendapat penurunan setakat ini belum cukup untuk mengubah kemampuan perumahan secara ketara. Beliau turut mengingatkan pembeli supaya tidak menjangkakan harga kembali ke paras sebelum pandemik, kerana keadaan itu tidak mungkin berlaku.
Pada pandangan beliau, jika kadar faedah turun ke bawah purata jangka panjang, keseimbangan permintaan dan penawaran mungkin berubah. Pemilik rumah yang sebelum ini enggan berpindah kerana kadar rendah mungkin lebih bersedia untuk menjual. Pertambahan rumah yang ditawarkan boleh memberi sedikit tekanan menurun terhadap harga, namun kesannya bergantung pada tindak balas sebenar pasaran terhadap perubahan kadar.
Jualan rumah baharu meningkat, tawaran penjual dan pemaju bertambah
Tekanan kemampuan tidak menghentikan semua aktiviti pembelian rumah. Jualan rumah baharu berkembar di AS meningkat dari Julai ke Ogos, manakala jualan rumah sedia ada menurun. Ketua Ekonomi Redfin, Daryl Fairweather, berkata sebahagian pemilik sedia ada semakin bersedia untuk menjual, sekali gus berpotensi memberi ruang rundingan kepada pembeli.
Data Redfin menunjukkan hampir 20% rumah yang disenaraikan pada Ogos mencatatkan pengurangan harga, hampir menyamai paras tertinggi dalam rekod siri itu. Namun, purata potongan harga ialah 4.1%, lebih rendah berbanding 6.2% pada permulaan siri data pada 2012. Ini menunjukkan potongan harga semakin lazim, tetapi kadar purata pengurangan tidak setinggi pada awal rekod tersebut.
Fairweather turut berkata pemaju di pasaran yang mempunyai banyak bekalan rumah baharu lebih giat menawarkan insentif untuk menutup jualan. Mereka mungkin mengurangkan harga, menurunkan kadar gadai janji melalui pembelian kadar, atau menawarkan wang tunai ketika penyelesaian transaksi. Tawaran ini boleh mengurangkan kos bagi sesetengah pembeli, tetapi kadar gadai janji, pendapatan yang diperlukan dan jumlah kos perumahan masih menjadi tekanan utama terhadap kemampuan memiliki rumah di AS.