Рост ставок по ипотеке, цен на жильё, счетов за электроэнергию и других расходов на содержание дома делает собственность менее доступной для многих американских семей. В июле доход, необходимый для соответствия критерию доступности жилья ФРБ Атланты, составлял примерно 1,5 медианного дохода домохозяйств. Тем временем средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом за неделю, завершившуюся 8 октября, поднялась до 7,4% — максимума с 2023 года. Более дорогие кредиты увеличивают ежемесячные платежи для тех, кто покупает жильё впервые, и для семей, планирующих переезд.
Опрос CNBC и SurveyMonkey, проводимый раз в квартал, показал: около трети арендаторов хотели бы иметь собственное жильё, но считают, что цены и другие расходы могут сделать покупку невозможной. В последние годы снижение ипотечных ставок помогло некоторым американцам купить жильё, однако затем ставки вновь пошли вверх, а расходы на жильё занимают всё большую долю семейных бюджетов.
Доход для покупки жилья отстаёт от медианного
ФРБ Атланты рассчитывает, какой доход нужен домохозяйству, чтобы расходы на жильё не превышали 30% дохода. В оценку входят основной долг и проценты по ипотеке, налог на недвижимость, страхование жилья, первоначальный взнос в размере 10% и страхование ипотечного кредита для заёмщика.
С 2021 года необходимый для покупки доход начал заметно отрываться от фактического медианного дохода домохозяйств. К июлю этого года разрыв достиг примерно 1,5 раза. Домоник Пурвианс из департамента надзора и регулирования ФРБ Атланты отметил, что раньше жильё могли покупать и семьи со средним или ниже среднего доходом. Теперь снижение доступности всё чаще оставляет такую возможность домохозяйствам с более высокими доходами.
По оценке Пурвианса, если цены на жильё и ипотечные ставки останутся неизменными, доходы должны вырасти на 46%, чтобы устранить разрыв. Главным фактором его увеличения в последние месяцы он назвал рост ставок. Последние данные ФРБ Атланты охватывают период только по июль, а с тех пор ставки повысились ещё сильнее, поэтому разрыв между необходимым и фактическим доходом мог увеличиться.
Снижение цен в отдельных городах не меняет общей картины
В некоторых районах, в том числе в Остине, цены на жильё снизились. Однако, по словам Пурвианса, этого падения недостаточно, чтобы существенно улучшить доступность жилья в целом. Он также предостерёг покупателей от ожиданий, что цены вернутся к уровню до пандемии: такой сценарий маловероятен.
Если ипотечные ставки опустятся ниже долгосрочного среднего значения, соотношение спроса и предложения может измениться. Владельцы жилья, которые не решались продавать из-за низких ставок по действующим кредитам, могут охотнее выставлять недвижимость на рынок. Увеличение числа предложений способно оказать некоторое давление на цены, хотя результат будет зависеть от реакции рынка.
Застройщики предлагают скидки и льготы по ипотеке
Высокая стоимость жилья не остановила все сделки. С июля по август продажи новых частных домов выросли, тогда как продажи жилья на вторичном рынке сократились. Главный экономист Redfin Дэрил Фэрвезер отметила, что некоторые нынешние владельцы стали охотнее продавать недвижимость, что может дать покупателям больше возможностей для переговоров.
По данным Redfin, в августе цену снизили почти для 20% выставленных на продажу домов — это близко к максимальной доле за весь период наблюдений. Среднее снижение составило 4,1%, меньше 6,2%, зафиксированных в начале ряда в 2012 году. Таким образом, скидки стали распространёнными, но их средний размер остаётся ниже показателя на старте наблюдений.
По словам Фэрвезер, застройщики особенно активно предлагают уступки на рынках с большим запасом новых домов. Они могут снижать цены или предоставлять покупателям льготы — например, временно уменьшать ипотечную ставку либо выплачивать сумму при закрытии сделки. Такие предложения снижают затраты для части покупателей, но ставки, требуемый для доступной покупки доход и совокупные расходы на жильё по-прежнему остаются ключевыми барьерами для американских семей.