ต้นทุนการซื้อบ้านในสหรัฐฯ สูงขึ้นจากทั้งดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ราคาบ้าน และค่าใช้จ่ายในการครอบครองบ้านที่เพิ่มขึ้น ข้อมูลจากเฟดแอตแลนตาระบุว่า ณ เดือนกรกฎาคม ครัวเรือนต้องมีรายได้ราว 1.5 เท่าของรายได้ครัวเรือนค่ากลางจริง จึงจะเข้าเกณฑ์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของสินเชื่อบ้านอัตราคงที่ 30 ปีเพิ่มเป็น 7.4% ในสัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 8 ตุลาคม ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2023 ภาระผ่อนชำระรายเดือนจึงเพิ่มขึ้นทั้งสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและครอบครัวที่ต้องการย้ายบ้าน
ผลสำรวจรายไตรมาสของ CNBC และ SurveyMonkey พบว่า ผู้เช่าราวหนึ่งในสามต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่คิดว่าอาจไม่มีวันทำได้เพราะราคาที่อยู่อาศัยเกินกำลัง ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดอกเบี้ยสินเชื่อที่ต่ำช่วยให้ชาวอเมริกันบางส่วนซื้อบ้านได้ แต่การกลับมาสูงขึ้นของดอกเบี้ยและต้นทุนเกี่ยวกับบ้านกำลังกดดันงบประมาณครัวเรือนมากขึ้น
รายได้ที่ต้องใช้ซื้อบ้านสูงกว่าค่ากลางอย่างชัดเจน
เฟดแอตแลนตาติดตามระดับรายได้ที่ครัวเรือนต้องมีเพื่อให้ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยอยู่ในเกณฑ์ที่จ่ายไหว โดยกำหนดให้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไม่เกิน 30% ของรายได้ และนับรวมเงินต้นกับดอกเบี้ย ภาษีทรัพย์สิน ประกันบ้าน เงินดาวน์ 10% และประกันสินเชื่อบ้านเอกชน
ตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นมา รายได้ที่จำเป็นตามเกณฑ์ดังกล่าวเริ่มห่างจากรายได้ครัวเรือนค่ากลางจริงมากขึ้น โดยข้อมูลล่าสุดในเดือนกรกฎาคมชี้ว่าอยู่ที่ประมาณ 1.5 เท่า Domonic Purviance จากฝ่ายกำกับดูแลและตรวจสอบของเฟดแอตแลนตากล่าวว่า ในอดีตครัวเรือนที่มีรายได้ระดับค่ากลางหรือต่ำกว่ายังพอมีโอกาสซื้อบ้านได้ แต่ความสามารถในการจ่ายที่ลดลงทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเอนเอียงไปอยู่ในมือครัวเรือนรายได้สูงมากขึ้น
Purviance ประเมินว่า หากราคาบ้านและดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนแปลง รายได้ต้องเพิ่มขึ้น 46% จึงจะปิดช่องว่างนี้ได้ เขาระบุว่าการปรับขึ้นของดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ช่องว่างกว้างขึ้น และเนื่องจากข้อมูลล่าสุดของตัวชี้วัดสิ้นสุดในเดือนกรกฎาคม ขณะที่ดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นต่อหลังจากนั้น ช่องว่างระหว่างรายได้ที่ต้องใช้กับรายได้จริงอาจขยายตัวอีก
ราคาบ้านบางตลาดลดลง แต่ยังไม่ช่วยคลายภาระโดยรวม
ราคาบ้านเริ่มปรับลงในบางตลาด รวมถึงออสติน แต่ Purviance มองว่าการลดลงยังไม่มากพอที่จะเปลี่ยนภาพรวมด้านความสามารถในการซื้อบ้านอย่างมีนัยสำคัญ เขายังเตือนผู้ซื้อไม่ควรคาดหวังว่าราคาบ้านจะกลับไปอยู่ระดับก่อนการระบาด เพราะโอกาสเกิดขึ้นมีน้อย
เขามองว่า หากดอกเบี้ยลดลงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาว อุปสงค์และอุปทานในตลาดอาจเปลี่ยนไป เจ้าของบ้านบางส่วนที่ไม่อยากย้ายในช่วงดอกเบี้ยต่ำอาจตัดสินใจประกาศขายมากขึ้น ทำให้มีบ้านเข้าสู่ตลาดและอาจกดดันราคาได้บ้าง อย่างไรก็ตาม ผลของการเปลี่ยนแปลงดอกเบี้ยต่อจำนวนบ้านและราคา ยังขึ้นอยู่กับการตอบสนองจริงของตลาด
ยอดขายบ้านใหม่ฟื้น ขณะที่ผู้ขายและผู้พัฒนาเสนอส่วนลด
แรงกดดันด้านความสามารถในการซื้อไม่ได้ทำให้กิจกรรมซื้อบ้านหยุดชะงักทั้งหมด ยอดขายบ้านเดี่ยวสร้างใหม่ในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นระหว่างเดือนกรกฎาคมถึงสิงหาคม ขณะที่ยอดขายบ้านมือสองลดลง Daryl Fairweather หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Redfin กล่าวว่า เจ้าของบ้านเดิมบางส่วนเต็มใจขายมากขึ้น ซึ่งอาจเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรอง
ข้อมูล Redfin ระบุว่า ในเดือนสิงหาคม บ้านที่ประกาศขายและมีการลดราคาคิดเป็นเกือบ 20% ของประกาศทั้งหมด ใกล้ระดับสูงสุดของชุดข้อมูลนี้ อย่างไรก็ตาม การลดราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.1% ต่ำกว่าระดับ 6.2% ในปี 2012 ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของชุดข้อมูล สะท้อนว่าการลดราคาพบได้บ่อย แต่ขนาดส่วนลดเฉลี่ยยังไม่สูงเท่าช่วงแรกของการเก็บข้อมูล
Fairweather ระบุเพิ่มเติมว่า ในตลาดที่มีบ้านสร้างใหม่ให้เลือกมาก ผู้พัฒนามีความกระตือรือร้นเป็นพิเศษในการปิดการขาย โดยอาจลดราคา เสนอซื้อคะแนนดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านให้ต่ำลง หรือให้เงินสดเมื่อปิดการขาย มาตรการเหล่านี้ช่วยลดต้นทุนให้ผู้ซื้อบางรายได้ แต่ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน รายได้ที่ต้องใช้เพื่อซื้อบ้าน และค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยโดยรวมยังเป็นแรงกดดันหลักต่อความสามารถในการซื้อบ้านในสหรัฐฯ