Lãi suất vay mua nhà tăng cùng giá nhà, năng lượng và các chi phí sở hữu khác đang đẩy ngưỡng mua nhà tại Mỹ lên cao. Theo dữ liệu của Fed Atlanta, tính đến tháng 7, thu nhập cần thiết để đáp ứng tiêu chuẩn nhà ở vừa túi tiền bằng khoảng 1,5 lần thu nhập trung vị thực tế của hộ gia đình. Trong tuần kết thúc ngày 8/10, lãi suất thế chấp cố định 30 năm bình quân tăng lên 7,4%, mức cao nhất kể từ năm 2023. Áp lực trả góp vì thế ngày càng lớn đối với cả người mua nhà lần đầu lẫn các gia đình muốn chuyển nhà.
Khảo sát hàng quý của CNBC và SurveyMonkey cho thấy khoảng một phần ba người thuê nhà muốn sở hữu nhà, nhưng cho rằng chi phí nhà ở có thể khiến mục tiêu đó mãi nằm ngoài tầm với. Lãi suất thế chấp thấp trong vài năm trước đã giúp một bộ phận người Mỹ mua được nhà; hiện nay, lãi suất tăng và chi phí nhà ở cao hơn đang thu hẹp ngân sách hộ gia đình.
Thu nhập cần thiết để mua nhà cao gấp 1,5 lần mức trung vị
Fed Atlanta theo dõi mức thu nhập cần có để một hộ gia đình đáp ứng tiêu chuẩn nhà ở vừa túi tiền. Theo cách tính của cơ quan này, chi phí nhà ở không nên vượt quá 30% thu nhập hộ gia đình. Các khoản được tính gồm tiền gốc và lãi vay, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà, khoản trả trước 10% và bảo hiểm thế chấp tư nhân.
Từ năm 2021, khoảng cách giữa thu nhập cần thiết theo chỉ số này và thu nhập trung vị thực tế của hộ gia đình đã nới rộng rõ rệt. Đến tháng 7 năm nay, thu nhập cần thiết cao gấp khoảng 1,5 lần mức trung vị thực tế. Domonic Purviance, thuộc bộ phận giám sát và thanh tra của Fed Atlanta, cho biết trước đây các hộ gia đình có thu nhập trung vị hoặc thấp hơn vẫn có cơ hội mua nhà. Nhưng khả năng chi trả suy giảm đang khiến việc sở hữu nhà ngày càng nghiêng về phía những người có thu nhập cao.
Purviance ước tính rằng nếu giá nhà và lãi suất giữ nguyên, thu nhập cần tăng 46% mới thu hẹp được khoảng cách. Ông cho rằng lãi suất thế chấp tăng trong những tháng gần đây là yếu tố chính khiến chênh lệch lớn thêm. Dữ liệu mới nhất của chỉ số chỉ đến tháng 7, trong khi lãi suất tiếp tục đi lên sau đó; vì vậy, ông nhận định khoảng cách giữa thu nhập cần thiết và thu nhập thực tế có thể đã mở rộng hơn.
Giá nhà giảm ở một số nơi nhưng áp lực chi phí vẫn lớn
Giá nhà đã hạ tại một số thị trường, trong đó có Austin, nhưng Purviance cho rằng mức giảm chưa đủ để cải thiện đáng kể khả năng chi trả trên phạm vi rộng. Ông cũng lưu ý người mua không nên kỳ vọng giá nhà quay lại mức trước đại dịch, vì kịch bản đó khó xảy ra.
Theo Purviance, nếu lãi suất giảm xuống dưới mức bình quân dài hạn, cán cân cung cầu trên thị trường có thể thay đổi. Những chủ nhà từng ngần ngại chuyển đi vì đã khóa được khoản vay lãi suất thấp có thể sẵn sàng rao bán hơn. Nguồn cung mới khi đó có thể tạo áp lực giảm nhất định lên giá nhà, dù tác động thực tế còn phụ thuộc vào phản ứng của thị trường.
Giao dịch nhà mới tăng, người bán và chủ đầu tư đưa ra ưu đãi
Khả năng chi trả suy giảm không khiến mọi hoạt động mua bán nhà đình trệ. Từ tháng 7 đến tháng 8, doanh số nhà đơn lập xây mới tại Mỹ tăng, trong khi doanh số nhà đã qua sử dụng giảm. Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của Redfin, cho biết một số chủ nhà hiện hữu sẵn sàng bán hơn, qua đó có thể tạo thêm dư địa thương lượng cho người mua.
Dữ liệu Redfin cho thấy gần 20% tin rao trong tháng 8 có ghi nhận giảm giá, tỷ lệ gần mức cao nhất trong lịch sử chuỗi dữ liệu này. Tuy nhiên, mức giảm bình quân là 4,1%, thấp hơn mức 6,2% ghi nhận khi chuỗi dữ liệu bắt đầu vào năm 2012. Điều này cho thấy giảm giá đã khá phổ biến, nhưng mức chiết khấu trung bình không lớn như giai đoạn đầu của chuỗi thống kê.
Fairweather cũng cho biết tại những thị trường có nhiều nhà mới, các chủ đầu tư đang tích cực hơn trong việc chốt giao dịch. Họ có thể hạ giá hoặc đưa ra ưu đãi như hỗ trợ giảm lãi suất thế chấp hay hoàn tiền khi hoàn tất giao dịch. Những biện pháp này giúp một số người mua giảm bớt chi phí, nhưng lãi suất vay, mức thu nhập cần thiết để mua nhà và tổng chi phí sở hữu vẫn là những sức ép chính đối với khả năng chi trả tại Mỹ.