美国房贷利率走高，叠加房价、能源和其他持房成本上涨，购房门槛继续抬高。亚特兰大联储数据显示，截至7月，符合住房可负担标准所需的家庭收入约为实际收入中位数的1.5倍；而截至10月8日当周，30年期固定房贷平均利率升至7.4%，为2023年以来最高水平。对首次购房者和计划换房的家庭而言，月供压力都在增加。
CNBC与SurveyMonkey的一项季度调查显示，约三分之一租房者希望拥有住房，但认为受住房负担能力限制，自己可能永远无法实现这一目标。过去几年，较低的房贷利率曾帮助部分美国人购房；如今利率上升，住房相关成本也进一步压缩家庭预算。
亚特兰大联储：购房所需收入高于实际中位数
亚特兰大联储追踪家庭达到住房可负担标准所需的收入。其口径规定，住房支出不应超过家庭收入的30%；计算项目包括本金和利息、房产税、房屋保险、10%的首付款，以及私人抵押贷款保险。
按这一指标，所需收入与实际家庭收入中位数从2021年起明显拉开差距。截至今年7月，前者约为后者的1.5倍。亚特兰大联储监管与监督部门的Domonic Purviance表示，过去即使收入处于中位数或低于中位数，家庭仍有机会购房；目前住房可负担性下降，使购房越来越偏向高收入家庭。
Purviance估算，如果房价和利率维持不变，仅靠收入增长来弥合差距，收入需要提高46%。他指出，近几个月房贷利率上升是差距扩大的主要因素。由于指标最新数据截至7月，而此后利率继续攀升，他认为所需收入与实际收入之间的差距可能进一步扩大。
房价局部走软，仍不足以扭转负担压力
包括奥斯汀在内的一些市场房价已有所回落，但Purviance认为，降幅还不足以显著改变整体住房负担状况。他也提醒购房者，不应把房价回到疫情前水平作为预期，因为这种情况不太可能出现。
在他看来，若利率回落至长期平均水平以下，市场供需或出现变化。此前因低利率而不愿搬家的房主，届时可能更愿意挂牌出售；新增房源有机会对房价形成一定下行压力。不过，利率变化对住房供给和价格的影响仍取决于市场实际反应。
新房成交回升，部分卖家与开发商提供优惠
负担能力承压并未令所有购房活动停滞。7月至8月，美国新建独栋住宅销售增加，而二手房销售下降。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示，部分现有房主卖房意愿增强，买家可能因此获得议价空间。
Redfin数据显示，8月挂牌房源中有降价记录的比例接近该系列历史高位，约为20%。不过，平均降价幅度为4.1%，低于该数据系列2012年起点时的6.2%。这表明降价房源较为常见，但平均让价幅度并未达到系列初期水平。
Fairweather还指出，新房供应较多的市场中，开发商尤其积极地促成交易，可能降价，也可能提供房贷利率买断或交割时现金等优惠。这些措施能为部分买家减轻成本，但目前的房贷利率、购房所需收入与住房总支出，仍是美国住房可负担性的主要压力所在。