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投资者呼吁中国出台更大胆的房地产支持政策

TraderKnows
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2023-08-18

房地产巨头碧桂园即将违约,加大了房地产开发商融资的难度,引发了中国房地产行业对危机蔓延的担忧。同时,全球负债最多的房地产开发商恒大(Evergrande)在美国申请破产保护,进一步动摇了投资者的信心。

标普全球评级(S&P Global Ratings)的数据显示,今年6月和7月,中国前100大房地产开发商的新房销量同比下降了约三分之一,而今年早些时候的增幅为两位数。

房地产巨头碧桂园即将违约,加大了房地产开发商融资的难度,引发了中国房地产行业对危机蔓延的担忧。同时,全球负债最多的房地产开发商恒大(Evergrande)在美国申请破产保护,进一步动摇了投资者的信心。

中国的房地产问题正在加剧,潜在购房者的“消失”导致销售疲软,使得投资者迫切期望政策制定者加大对该行业的支持力度。标普全球评级董事Edward Chan表示,由于中国大多数公寓在完工之前就已售出,新房销售疲软可能会给开发商带来严重的现金流问题。其认为,新房销售没有任何改善,特别碧桂园违约风险犹在、恒大申请破产,可能会进一步加剧中国房地产市场的风险。

房地产行业引发的信心危机正在加大中国面临的压力。据估计,中国房地产行业直接或间接地占到经济活动的四分之一。摩根大通(JPMorgan)周二上调了其对全球新兴市场企业高收益债券违约的预测,主要原因是人们越来越担心碧桂园事件可能会波及中国其他房地产开发商。

碧桂园是中国销售额最大的非国有房地产开发商。该公司8月7日未能如期支付价值2,250万美元的美元债券票息。上周,这家房地产公司暂停了11只国内债券的交易,并警告预计半年度亏损将高达人民币550亿元(合75亿美元)。

2020年,中国为内地房地产开发商设置了“三条红线”政策,政策要求开发商如果想要承担更多债务,就必须满足三个具体的资产负债表条件,即房地产开发商需要根据公司的现金流、资产和资本水平来控制债务规模。该政策以及“房住不炒”政策,不仅对房地产开发商形成打击,也使得整个房地产行业陷入持续几年的低迷。

本周二,摩根大通在一份报告中称,碧桂园违约可能使上半年全球新兴市场高收益企业违约总额增加99亿美元,使中国房地产行业2023年迄今的违约总额达到170亿美元。这家美国投行预计,到2023年,中国房地产将占新兴市场违约总额的近40%。

碧桂园的很多问题都与它在中国欠发达地区(即二三线城市)的过度投资有关。根据该公司2022年的年度报告,约61%的开发项目位于这些住房供大于求的二三线城市。Chan表示受一线和二三线城市销售疲软的影响,6月和7月的房地产销售额同比下降了约50%。且今年中国整体房地产销售额,距离标准普尔预估的12万亿至13万亿元越来越远。

中国房地产

牛津经济研究院(Oxford Economics)首席经济学家Louise Loo在8月11日的一份报告中表示,碧桂园的债务问题和政府支持的不确定性,正在加剧中国房地产市场普遍的不安情绪和信心流失。

不过,随着中国房地产行业在债务和信贷问题上进行整合,国有房地产开发商比非国有开发商,不仅更有能力实现增长目标,也更有抵御风险和不确定性的能力。法国外贸银行(Natixis Corporate and Investment Banking,简称Natixis,)的数据显示,今年前七个月,国有开发商的合同销售额同比增长48%,而非国有开发商的合同销售额则下降19%。

国有房地产开发商的销售表现,不仅增强了其现金流和抵御风险的能力,也增强了这类公司从地方政府手中购买土地的能力。Natixis的数据显示,截至7月,按价值计算国有开发商购买了87%的土地,这一比例较2021年59%的水平大幅上升。

Natixis高级经济学家Gary Ng表示,未来国有开发商将在中国房地产市场拥有更大的所有权,一旦政策支持更加明确,国有开发商的优势将更加明显。

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