해외 구매자가 대도시권에서 눈에 띄게 증가
일본 국토교통성이 최근 발표한 최신 주택 거래 조사에 따르면, 해외 자금이 전례 없는 속도로 일본 부동산 시장에 진입하고 있는 것으로 나타났다. 도쿄, 오사카 등의 핵심 도시권을 대표하는 지역에서 신축 주택 거래 중 해외 거주자로부터의 비율이 크게 상승하여 이 조사가 시작된 이래 가장 두드러진 구조적 변화를 이루었다.
전체 비율은 여전히 상대적으로 낮지만 증가 속도가 빨라 정부와 부동산 업계의 경각심을 불러일으키고 있다. 공식 등록 자료를 토대로 한 데이터에 따르면, 2025년 상반기에 도쿄도의 신축 주택 구매자 중 등록 주소가 해외인 비율이 3.0%로 1년 전보다 두 배가 되었다. 특히 지요다구, 주오구, 미나토구 등 도쿄의 핵심 6구에서 관련 비율이 7.5%로 치솟아 고급 주택 시장이 해외 자금의 가장 활발한 영역임을 보여준다.
수도권 외에도, 삿포로시 및 가나가와현의 해외 주택 구매 비율도 다양한 정도로 상승하고 있다. 업계 관계자는 엔화 가치 하락과 일본 부동산 자산의 주요 국제 도시 대비 가성비 상승으로 해외 구매자가 주택 시장에서의 존재감을 빠르게 강화하고 있다고 지적한다.
고급 부동산 선호 투기 위험 주목
현재 해외 구매자가 일본 부동산 시장에서의 참여는 주로 대도시 내 신축 아파트, 특히 핵심 지역의 소형 주택 또는 고급 주택 프로젝트에 집중되고 있다. 개발사는 일부 신규 프로젝트에서 해외 고객이 사전 분양 단계에서 집중 예약하는 경우가 있다고 보고하며, 일부 구매자가 부동산을 가치 보존 또는 투자 경로로 여기고 있다.
그러나 거래 증가가 리스크의 소멸을 의미하지는 않는다. 여러 시장 감시자는 해외 자본이 투자 및 단기 차익을 목적으로 유입될 경우, 공급이 제한된 도시권에서 가격 상승 압력을 형성하여 현지 주민의 주택 구매 부담을 가중할 수 있다고 보고 있다.
도쿄 부동산 분석가는 "이러한 구매 행동이 모두 정착 수요를 의미하는 것은 아니며, 비율이 더욱 상승할 경우 시장에 가격과 실제 거주 수요가 불일치하는 구조적 리스크가 발생할 수 있다"고 지적했다.
정부 경고, 투기 억제 조치 연구
신규 추세에 대응하여 일본 정부는 보다 적극적인 입장을 취하기 시작했다. 국토교통대신 카네코 야스유키는 정례 기자 회견에서 일본은 국내외를 막론하고 어떠한 형태의 투기적 부동산 거래를 장려하지 않는다고 강조했다. 그는 정부가 개발사, 업계 조직 및 지방 정부와 협력하여 투기적 주택 구매를 억제하기 위한 도구의 필요성을 연구할 것이라고 밝혔다.
일본은 부동산 등록 필드로 '국적'을 사용하지 않기 때문에 이번 조사는 주거 주소를 바탕으로 해외 구매자 여부를 판단한다. 데이터는 투자 목적을 반영하진 않지만 상승 추세는 정책 논의의 중요한 신호로 간주되고 있다.
업계와 전문가들은 더 완벽한 모니터링 시스템 구축 요청
부동산 업계 관계자들은 일본이 더 상시적인 데이터 추적 시스템을 구축하여 시장 변화 초기 단계에서 즉각적인 조치를 취할 수 있도록 해야 한다고 제안한다. 일부 전문가들은 전 세계적인 자금 유동성이 여전히 높은 상황에서 일본 부동산이 안전 자산으로서의 매력이 계속 높아질 수 있으며, 해외 구매자 비율이 앞으로도 계속 확장될 가능성이 있다고 지적한다.
경제학자들은 일본이 주택 가격이 장기적으로 소득 증가 추세와 괴리되지 않도록 하기 위해 규제 강화, 주택 공급 확대, 시장 투명성 제고 등의 방면에서 동시에 추진해야 한다고 분석한다.
