트럼프 “50년 모기지 계획” 금융계에 충격
미국 대통령 트럼프가 최근 제안한 계획에 따르면, 패니 메이(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)이 50년 만기 모기지를 제공하도록 허용해 주택 구매자의 월 상환 부담을 낮추고 부동산 수요를 촉진하는 것을 목표로 하고 있다. 그러나 이 구상이 발표되자마자 금융계는 큰 반향을 일으켰다.
트럼프는 Truth Social에 포스팅을 통해 장기 대출이 "더 많은 미국인이 주택 구매 꿈을 이룰 수 있게 할 것"이라고 주장했다. 연방 주택 금융국(FHFA) 국장 빌 풀트(Bill Pulte)도 이 계획이 "게임 체인저"가 될 수 있다고 말했다. 그러나 여러 분석가는 이 정책이 2008년 금융 위기 전의 위험 모델을 재현할 수 있는 깊은 부작용을 가져올 수 있다고 경고했다.
월 상환 부담을 낮추나 이자 부담 확대
50년 만기 대출의 핵심 논리는 상환 주기를 연장해 월 상환금을 줄이는 것이다. 다양한 기관들의 계산에 따르면, 40만 달러 가치의 주택을 구매하는 경우, 30년 대출 대신 50년 대출을 선택할 경우 매 달 약 200달러를 덜 갚을 수 있다.
그러나 대가도 상당하다: 금리가 6.22%로 유지된다면, 차입자는 30년 대출보다 총 이자 비용이 33만 달러 이상 더 많아질 것이다—이는 거의 주택 한 채의 가격에 해당한다. 전문가들은 이 구조가 단기적으로는 상환 부담을 덜어줄 수 있지만, 장기적으로는 가계 부채 부담을 증가시키고 자산 축적을 지연시킨다고 지적한다.
구겐하임 증권 공동 의장 짐 밀스타인(Jim Millstein)은 시장 금리가 기간 연장으로 인해 변하지 않을 것임을 지적했다. 대출 기관은 더 높은 신용 위험을 보완하기 위해 이자율을 인상해야 하며, 이는 모든 월 상환 절약 공간을 상쇄시킬 것이다.
부채 “계승”? 주택 구매자는 평생 상환의 굴레에 빠질 수도
전문가들은 대출 기간 연장이 “주택 대출 평생화”로 이어질 수 있다고 우려하고 있다. 현재 미국 최초 주택 구매자의 평균 연령이 40세로 올랐으며, 50년 모기지를 신청한다면 대부분의 사람들은 90세가 되기 전까지 상환을 마치지 못할 것이다.
코탈리티 회사의 공공 정책 책임자인 피트 캐롤(Pete Carroll)은 “이는 부채가 세대를 넘어 전달되는 결과를 낳을 것이며, 자산 축적을 방해할 것”이라고 직언했다. 그는 초장기 대출은 차입자가 자산 순 가치를 쌓기 어렵게 만들 뿐 아니라 경제 하락기 동안 디폴트 위험을 확대할 수 있다고 경고했다.
게다가 실업, 이혼, 건강 문제 등 예기치 않은 사건에 직면했을 때, 초장기 모기지는 차입자가 빠져나오기가 더 어렵게 만들 것이다. 전통적인 30년 대출은 유동성과 관리 가능한 리스크 측면에서 여전히 뚜렷한 이점을 제공한다.
주택 가격이 더욱 상승할 수 있다
일부 경제학자들은 50년 모기지가 진정으로 주택의 부담 가능성 문제를 해결하지 못할 것이라고 보고 있다. 캘리포니아 부동산 중개인 협회의 수석 경제학자 조던 레빈(Jordan Levine)은 기간 연장이 더 많은 사람이 대출 자격을 갖추게 되면, 오히려 주택 가격을 상승시키고 주택 구매 비용을 증가시킬 것이라고 지적했다.
“이는 부담을 줄이는 해결책이 아니라 위험을 미루는 방식일 뿐이다.”라고 레빈은 말했다. 수요가 인위적으로 증가함에 따라 부동산 거품 위험이 다시 커질 수 있다.
규제 및 법적 장애물, 아직 해결되지 않았다
사실 이전에 미국은 유사한 모델을 시도한 바 있다. 2000년대 초, 패니 메이는 40년 대출 상품을 도입했으나, 금융 위기 발발 후 규제 기관에 의해 중단되었다. 2014년, 연방 주택 금융국은 정부 지원 주택 대출 기간이 30년을 초과하지 못하도록 명확히 금지했다.
트럼프 계획이 50년 모기지를 추진하려면, 의회가 현행 법을 수정해야 한다. TD Cowen 분석가 자레트 세이버그(Jaret Seiberg)는 규제 기관이 자체 승인하더라도, 최소 1년 이상의 검토와 위험 평가가 필요하다고 말했다.
도시 연구소(Urban Institute) 주택 금융 정책 센터 창립자 로리 굿맨(Laurie Goodman)은 50년 모기지를 지원하는 증권을 투자자가 구매할지 여부가 여전히 미지수라고 지적했다. 투자 수요가 부족할 경우, 금융 시스템의 유동성이 영향을 받을 수 있다.
다시 울리는 금융 시스템의 경고
여러 전문가는 2008년 금융 위기의 촉발 요인 중 하나가 바로 고위험 모기지의 확산이었다고 회고했다. 당시 저다운페이먼트와 서브프라임 대출 상품은 다수의 주택 구매자를 상환 불능 상태에 빠뜨려 결국 시스템적 위험을 초래했다.
전 미국 재무부 재구성 관료 밀스타인은 “역사는 부담 능력 문제를 초장기 대출로 덮으려다가 참사를 부른 사례를 이미 증명했다”고 경고했다.
이 배경에서 업계는 정부가 대출 만기 연장이 아닌, 주택 공급 개선, 금리 안정, 인플레이션 감소에 중점을 두어야 한다고 대체로 촉구하고 있다. Realtor.com 경제학자 조엘 버너(Joel Berner)의 말처럼 “진정한 해결책은 가격과 소득 간의 균형에 있으며, 미국인에게 반세기 동안 부채를 지우는 것이 아니다.”
