- Os dados mais recentes da Royal Institution of Chartered Surveyors do Reino Unido mostram que a diferença nos preços das casas em abril caiu drasticamente de -25 para -34, marcando a maior queda desde novembro de 2023, indicando uma deterioração significativa no indicador de sentimento dos compradores frequentes devido a choques geopolíticos externos.
- O mercado de derivativos de taxas de juros está reavaliando agressivamente a trajetória da política monetária do Banco da Inglaterra, com os swaps de índice overnight já precificando totalmente de 2 a 3 aumentos de 25 pontos base cada até o final do ano, elevando o patamar de referência das taxas de hipoteca.
- O mercado de locação e o mercado de vendas estão apresentando trajetórias divergentes; enquanto a acessibilidade à compra de imóveis atinge um limite, o indicador de aluguéis continuou a subir rapidamente em abril, e a redução no número de imóveis disponíveis para aluguel por parte dos proprietários agravou ainda mais o desequilíbrio estrutural entre oferta e demanda.
Efeito de reavaliação de preços no mercado de hipotecas
A microestrutura do mercado imobiliário do Reino Unido está sofrendo um impacto direto das expectativas de taxas de juros sem risco. Com o mercado esperando que o Banco da Inglaterra aumente as taxas em 50 a 75 pontos base ao longo do ano, o custo de financiamento para as instituições de hipoteca aumentou significativamente. A base de precificação dos swaps para hipotecas fixas de dois e cinco anos foi forçada a subir. Essa deterioração marginal no custo de financiamento leva diretamente potenciais compradores a sair do mercado ou adiar suas decisões. Os indicadores de preços divulgados anteriormente pelas instituições de hipoteca Nationwide e Halifax mostraram divergências, refletindo essencialmente a defasagem de dados e o viés amostral sob a ampla volatilidade das taxas de juros, devido a diferentes estruturas de empréstimos e exposições regionais. A fraqueza prospectiva mostrada pelos dados da RICS sugere que a expansão geral do crédito no setor imobiliário já estagnou.
Pressão inflacionária importada sobre a política monetária
O alerta de Tarrant Parsons revela o complexo ambiente macroeconômico que o Reino Unido enfrenta atualmente. O aumento do preço do petróleo Brent, desencadeado por conflitos na região do Irã, está sendo transmitido para a inflação central do Reino Unido através das contas de energia e custos logísticos. Esse típico choque do lado da oferta força o Banco da Inglaterra a manter ou até apertar sua postura restritiva de política monetária, mesmo com o enfraquecimento do dinamismo econômico. Se o impacto das interrupções na cadeia de suprimentos continuar a se intensificar nos próximos trimestres, a rigidez dos preços das commodities compensará os esforços de desinflação trazidos pelo arrefecimento do mercado de trabalho. Para o mercado imobiliário, isso significa que o período de benefícios esperados de cortes nas taxas de juros foi substancialmente adiado, e o ponto de recuperação da liquidez do mercado enfrenta grande incerteza.
Divergência estrutural e pressão nos mercados regionais
O impacto do ambiente de altas taxas de juros no mercado imobiliário apresenta uma assimetria regional significativa. Nas regiões do sul da Inglaterra e Londres, onde a pressão sobre a acessibilidade à compra de imóveis é mais severa, a alta base de preços absolutos, juntamente com o aumento acentuado dos custos de juros, torna mais difícil a aprovação de hipotecas para compradores de primeira casa e para aqueles que buscam melhorar suas condições de moradia. Em contraste, a atividade em algumas áreas de baixo preço total no norte diminuiu de forma mais moderada. Se o custo de empréstimo continuar no intervalo elevado atual no segundo semestre, o processo de descoberta de preços em Londres e arredores pode ser mais prolongado, e os vendedores podem precisar ajustar ainda mais suas expectativas de preço para facilitar transações substanciais.
Risco de cauda do descompasso entre oferta e demanda no mercado de locação
Enquanto o mercado de compra e venda está em um impasse, a liquidez no mercado de locação está passando por uma forma diferente de aperto. O número de imóveis disponíveis para aluguel continuou a diminuir em abril, em parte devido às altas taxas de hipoteca para compra para aluguel, que corroem a rentabilidade dos aluguéis, levando alguns pequenos e médios proprietários a sair do mercado; por outro lado, a incerteza política também tem inibido a oferta de novos imóveis para locação. O aumento contínuo e rápido dos aluguéis reflete, em certa medida, a demanda deslocada do mercado de compra para o mercado de locação. Se essa inflação dos aluguéis formar uma tendência de espiral ascendente, aumentará a dificuldade de controle da inflação geral, colocando o Banco da Inglaterra em um dilema político ainda mais profundo.
