市場はFRBが利下げサイクルを開始すると広く予想しています、これは米国不動産セクターへの投資機会をもたらす可能性があります。通常、不動産市場の景気は金利と逆の関係にあります。したがって、FRBが利下げ段階に入ると、米国不動産市場の関連投資対象がより注目されるようになります。
米国不動産市場の関連投資対象は大きく三つに分けられます：DR Hortonに代表される住宅メーカー、CBREやZillowなどの非住宅および住宅不動産サービス企業、およびSimon Propertyに代表されるエクイティ型商業不動産REITsです。また、広義には、AGNCなどのモーゲージ型REITs、Airbnbなどの不動産関連の軽資産サービスプラットフォーム、およびAMT（アメリカン・タワー）などのREITsも不動産セクターの一部と見なされます。
金利は米国不動産サイクルにおける重要な影響要因です。
2007年の金融危機後の特殊な状況を除けば、歴史的データは、米国の利下げサイクルが通常、住宅価格の上昇を伴うことを示しています。新築工事の数と投資に対する利率の影響は住宅価格ほど緊密ではありませんが、それらも利率の影響を受け、また住宅計画およびマクロ経済状況に関連しています。
不動産セクター内では、異なる専門業界や企業と利率との関係に顕著な違いがあります。EQRなどのREITsは利率との関係が密接で、その価格は通常、利率の変動に先行して反応し、実際の利率変動よりもやや早く価格に現れます。住宅メーカーの株価も利率と関連していますが、通常はより安定したパフォーマンスを示し、利益率は低いものの拡大のモチベーションが強いです。ただし、金融危機の際には、住宅メーカーの基本面と株価はより大きな打撃を受けます。一方、商業不動産投資やサービス企業（例：CBRE）およびオンライン不動産情報プラットフォーム（例：Zillow）のパフォーマンスは業務の内生能力に依存し、利率との関連度は相対的に低いです。
前回の非典型的な利上げサイクルでは、米国不動産市場のパフォーマンスは従来の傾向と異なっていました。
2022年3月から米国は利上げサイクルに入り、住宅ローン金利が上昇し、住宅販売が減少しました。米国商務省の国勢調査局と全米不動産協会のデータによると、2022年と2023年の住宅販売は前年同期比でそれぞれ17.1%と16.6%減少し、新規建設数はそれぞれ3.3%と8.4%減少しました。それにもかかわらず、利上げサイクル中に住宅価格は逆に上昇しました。これは中古住宅供給の不足、高雇用率による旺盛な需要、および米国の国内政策要因と関係しているかもしれません。この期間において、EQRの株価は国債利回りと引き続き逆相関し、CBREとZillowは国債利回りの一時的な変動に敏感でしたが、ホートン住宅などの住宅メーカーの株価は利上げサイクル中も上昇を維持しました。
リスク警告：
金利は不動産市場に影響を与える重要な要因ですが、それだけではありません。成熟した経済体の不動産市場を分析するには、政策や規制、市場の住宅所有率や住宅保有状況など、多角的な視点が必要です。また、FRBの利下げのウィンドウ自体に不確定要素があり、歴史的サイクルの比較可能性も限定されています。中信証券の初期結論は、現在の実際の状況に照らして検証する必要があります。
即将来る利下げサイクルに対する米国不動産市場の見通し予測。
利下げの始点、経済環境、住宅所有率、および技術革新などの要素に基づいて、中信証券は、この米国の利下げサイクルが1995-1998年のサイクルと似ている可能性があり、住宅価格のパフォーマンスにおいては1989-1992年のサイクルとある程度比較可能であると予測しています。利下げサイクル中、米国の住宅価格は引き続き上昇する余地があり、販売、投資、および新築工事などの指標の景気が上向くと予想されます。これは、REITsや住宅メーカーを含む不動産セクターにとっては積極的な兆候です。歴史的データは、REITsの安定性が高く、住宅メーカーの業務拡張の柔軟性が高いことを示しています。
