- Data terkini dari Royal Institution of Chartered Surveyors menunjukkan bahawa perbezaan harga rumah pada bulan April merosot dengan ketara dari nilai sebelumnya negatif 25 kepada negatif 34, mencatatkan penurunan terbesar sejak November 2023, menunjukkan bahawa indikator sentimen pembeli yang kerap mengalami kemerosotan ketara akibat kejutan geopolitik luaran.
- Pasaran derivatif kadar faedah sedang melakukan penilaian semula yang agresif terhadap trajektori dasar monetari Bank of England, dengan swap indeks semalaman kini sepenuhnya mengambil kira jangkaan kenaikan kadar faedah sebanyak 2 hingga 3 kali, setiap kali 25 mata asas sebelum akhir tahun, yang menaikkan penanda aras kadar faedah pinjaman perumahan akhir.
- Pasaran sewa dan pasaran jualan menunjukkan pergerakan yang berbeza, apabila kemampuan membeli rumah mencapai had, indikator sewa pada bulan April terus meningkat dengan cepat, dan pengurangan dalam bilangan rumah yang disewakan oleh tuan rumah semakin memperburuk ketidakseimbangan struktur antara penawaran dan permintaan.
Kesan Penilaian Semula Harga Pasaran Pinjaman Perumahan
Struktur mikro pasaran hartanah UK sedang mengalami kesan langsung daripada jangkaan kadar faedah tanpa risiko. Dengan jangkaan pasaran bahawa Bank of England mungkin menaikkan kadar faedah sebanyak 50 hingga 75 mata asas dalam tahun ini, kos pembiayaan institusi pinjaman perumahan meningkat dengan ketara. Asas penetapan harga swap untuk kadar faedah pinjaman perumahan tetap dua tahun dan lima tahun telah terpaksa dinaikkan. Kemerosotan kos pembiayaan ini secara langsung menyebabkan pembeli rumah berpotensi menarik diri dari pasaran atau menangguhkan keputusan. Indikator harga yang dikeluarkan oleh Nationwide dan Halifax menunjukkan perbezaan, yang sebenarnya mencerminkan kelewatan data dan bias sampel dalam struktur pinjaman dan pendedahan wilayah yang berbeza di bawah turun naik kadar faedah yang luas. Data RICS yang menunjukkan kelemahan prospektif meramalkan bahawa pengembangan kredit keseluruhan dalam sektor hartanah telah terhenti.
Tekanan Inflasi Import terhadap Dasar Monetari
Amaran Tarrant Parsons mendedahkan persekitaran makroekonomi yang kompleks yang dihadapi oleh ekonomi UK pada masa ini. Kenaikan harga minyak mentah Brent akibat konflik di rantau Iran sedang menyalurkan kos tenaga dan logistik ke dalam inflasi teras UK. Kejutan sisi penawaran yang tipikal ini memaksa Bank of England untuk mengekalkan atau bahkan mengetatkan pendirian dasar monetari yang ketat walaupun dalam konteks kelembapan momentum ekonomi. Jika kesan gangguan rantaian bekalan terus berkembang dalam beberapa suku akan datang, ketegaran harga barang akan mengimbangi usaha pengurangan inflasi yang dibawa oleh penyejukan pasaran buruh. Bagi pasaran hartanah, ini bermakna tempoh faedah penurunan kadar yang dijangkakan telah ditangguhkan secara nyata, dan titik masa pemulihan kecairan pasaran menghadapi ketidakpastian yang besar.
Perbezaan Struktur dan Tekanan Pasaran Wilayah
Persekitaran kadar faedah yang tinggi menunjukkan kesan yang ketara dan tidak simetri terhadap pasaran hartanah di pelbagai wilayah. Di selatan England dan kawasan London, di mana tekanan kemampuan membeli rumah adalah paling teruk, asas harga rumah yang tinggi ditambah dengan peningkatan besar dalam perbelanjaan faedah menjadikan kelulusan pinjaman perumahan untuk pembeli rumah pertama dan permintaan peningkatan lebih sukar. Sebaliknya, di beberapa kawasan berharga rendah di utara, tahap aktiviti menurun dengan lebih perlahan. Jika kos pinjaman terus kekal pada julat tinggi semasa pada separuh kedua tahun ini, proses penemuan harga di London dan kawasan sekitarnya mungkin akan lebih lama, dan penjual mungkin perlu menurunkan jangkaan harga untuk memudahkan transaksi yang lebih nyata.
Risiko Akhir Ketidakpadanan Penawaran dan Permintaan Sewa
Sementara pasaran jual beli terperangkap dalam kebuntuan, kecairan pasaran sewa sedang mengalami bentuk pengetatan yang lain. Pada bulan April, bilangan rumah yang disewakan oleh tuan rumah terus berada dalam zon pengecutan, sebahagiannya disebabkan oleh kadar faedah pinjaman perumahan beli-untuk-sewa yang tinggi yang menghakis hasil sewa, mendorong beberapa tuan rumah kecil dan sederhana untuk keluar dari pasaran; di samping itu, ketidakpastian di peringkat dasar juga mengekang penawaran rumah sewa baru. Kenaikan sewa yang berterusan dengan cepat, sebahagiannya mencerminkan permintaan yang dipindahkan dari pasaran pembelian rumah ke pasaran sewa. Jika inflasi sewa membentuk trend menaik yang berputar, ia akan meningkatkan kesukaran dalam mengurus inflasi secara umum, menjadikan Bank of England terperangkap dalam dilema dasar yang lebih mendalam.
