- Nos primeiros quatro meses, cerca de 3,7 trilhões de won sul-coreanos saíram dos mercados de ações e títulos, sendo diretamente injetados no mercado imobiliário residencial, provocando uma reavaliação dos ativos residenciais nas áreas centrais de Seul. Gangnam, Songpa, Seocho e outros bairros tradicionais de alto padrão tornaram-se os principais destinos desses fundos.
- Houve uma ruptura estrutural na oferta. No primeiro trimestre, a quantidade de construções concluídas em toda a Coreia do Sul diminuiu 45% em relação ao ano anterior, e a quantidade concluída nas áreas centrais de Seul reduziu-se em quase um terço, ampliando ainda mais a elasticidade dos preços devido à insuficiência de novas ofertas residenciais.
- A tendência de desalavancagem entre as classes de alto patrimônio líquido é evidente, com a proporção de compras à vista na área central de Seul atingindo um recorde histórico. A geração jovem tornou-se a principal força compradora nesta rodada, com um aumento significativo na proporção de compradores de primeira casa em torno dos 30 anos.
Reavaliação significativa dos ativos nas áreas centrais
De acordo com os dados estatísticos mais recentes divulgados pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes da Coreia do Sul, nos primeiros quatro meses deste ano, houve uma mudança significativa de liquidez originalmente alocada nos mercados de ações e títulos, com cerca de 3,7 trilhões de won fluindo para o mercado residencial. A região de Seul tornou-se o principal destino desses fundos, absorvendo cerca de 2,44 trilhões de won, especialmente concentrados nos bairros tradicionais de luxo como Gangnam, Songpa e Seocho.
A mudança no fluxo de capital impulsionou diretamente o aumento dos preços dos ativos nas áreas centrais. Em abril, os preços das residências em Seul aumentaram 9,56% em relação ao ano anterior, enquanto a média de aumento nos três distritos de Gangnam e em áreas específicas populares, conhecidas como "MaRong City", ampliou-se para 15,7%, com alguns ativos residenciais populares tendo sua avaliação aumentada em cerca de 200 milhões de won em um ano.
Desequilíbrio entre oferta e demanda e pressão de custos elevam preços dos ativos
Além do impulso do capital, a redução significativa na oferta é a principal razão para a mudança nos preços dos ativos. Devido ao aumento contínuo dos preços internacionais dos materiais de construção, ao aumento dos custos de mão de obra e ao risco crescente de inadimplência das dívidas das empresas de construção, a quantidade de construções concluídas em toda a Coreia do Sul no primeiro trimestre caiu 45% em relação ao ano anterior, e a quantidade concluída na região de Seul também reduziu-se em quase um terço.
Essa ruptura estrutural na oferta, combinada com a forte demanda de compras à vista no mercado, criou um claro descompasso entre oferta e demanda, reforçando ainda mais a característica de resistência à inflação e o espaço para valorização dos imóveis nas áreas centrais. Para compradores com recursos abundantes, as residências nas áreas centrais estão sendo reavaliadas como ativos que combinam escassez, preservação de valor e função de refúgio seguro.
Proporção de transações à vista atinge recorde histórico
Nesta rodada de ajuste no fluxo de capital, a estratégia de alocação de ativos das classes de alto patrimônio líquido mostrou características claras de desalavancagem e desfinanceirização. Os registros de transações residenciais nos três distritos de Gangnam em abril mostram que a proporção de compras sem depender de empréstimos bancários, utilizando integralmente dinheiro próprio e rendimentos de investimentos em ações, subiu para 41,2%.
Entre 2020 e 2025, a proporção de compras à vista de residências de alto valor, com preço superior a 1,5 bilhão de won, manteve-se abaixo de 5%, mas em abril deste ano essa proporção aumentou abruptamente para 13,2%, atingindo um recorde histórico. Isso indica que a sensibilidade das compras de residências nas áreas centrais às mudanças nas taxas de juros diminuiu, enfraquecendo também a restrição direta do controle de crédito tradicional sobre o mercado de alto padrão.
Compradores jovens tornam-se importante incremento
Ao mesmo tempo, a geração em torno dos 30 anos tornou-se o principal grupo comprador nesta rodada. Nos primeiros quatro meses, o volume de fundos relacionados a essas compras atingiu 1,2592 trilhões de won, representando mais de 40% dos compradores de primeira casa em Seul. A entrada concentrada de compradores jovens reflete a ansiedade em relação à alocação de ativos nas cidades centrais e a expectativa simultânea de estratificação de renda e riqueza.
Analistas acreditam que, se o fluxo de capital do mercado de ações continuar a direcionar-se para os ativos residenciais e a recuperação da oferta de novas residências for limitada, os preços nas áreas centrais de Seul poderão continuar a ser sustentados. No entanto, essa tendência também pode agravar a divisão de riqueza e o desequilíbrio de avaliação regional, exigindo que as políticas futuras busquem um equilíbrio entre estabilizar as expectativas habitacionais e conter bolhas estruturais.
