- Согласно последним данным Королевского института дипломированных оценщиков Великобритании, в апреле разница в ценах на жилье резко снизилась с предыдущего значения минус 25 до минус 34, что является самым большим падением с ноября 2023 года, указывая на значительное ухудшение настроений частых покупателей на фоне внешних геополитических потрясений.
- Рынок процентных деривативов активно пересматривает траекторию денежно-кредитной политики Банка Англии, и в настоящее время в ночные индексные свопы полностью заложены ожидания повышения ставки на 2-3 раза по 25 базисных пунктов до конца года, что повышает базовый уровень конечных ипотечных ставок.
- Рынок аренды и рынок продаж демонстрируют противоположные тенденции: в то время как доступность жилья достигла предела, в апреле индикаторы арендной платы продолжали быстро расти, а сокращение числа предложений от арендодателей еще больше усугубило структурный дисбаланс спроса и предложения.
Эффект переоценки цен на ипотечном рынке
Микроструктура рынка недвижимости Великобритании испытывает прямое воздействие ожиданий безрисковых процентных ставок. По мере того как рынок ожидает, что Банк Англии может повысить ставки на 50-75 базисных пунктов в течение года, стоимость финансирования ипотечных учреждений значительно возросла. Базис для свопов по фиксированным ипотечным ставкам на два и пять лет был вынужден подняться. Это маргинальное ухудшение стоимости финансирования напрямую приводит к тому, что потенциальные покупатели жилья покидают рынок или откладывают свои решения. Различия в ценовых индикаторах, опубликованных ранее Nationwide и Halifax, фактически отражают задержку данных и смещение выборки в условиях широких колебаний ставок, вызванных различными структурами кредитов и региональными рисками. Прогнозируемая слабость, показанная данными RICS, указывает на то, что общий кредитный рост в секторе недвижимости застопорился.
Влияние импортируемой инфляции на денежно-кредитную политику
Предупреждение Таранта Парсонса раскрывает сложную макроэкономическую среду, с которой сталкивается экономика Великобритании. Рост цен на нефть Brent, вызванный региональным конфликтом в Иране, передается в основную инфляцию Великобритании через счета за энергию и логистические издержки. Этот типичный шок со стороны предложения вынуждает Банк Англии сохранять или даже ужесточать ограничительную денежно-кредитную политику на фоне замедления экономической активности. Если влияние перебоев в цепочках поставок продолжит нарастать в ближайшие кварталы, инерция цен на товары компенсирует усилия по снижению инфляции, вызванные охлаждением рынка труда. Для рынка недвижимости это означает, что ожидаемый период снижения ставок будет фактически отложен, а сроки восстановления ликвидности на рынке остаются крайне неопределенными.
Структурная дифференциация и давление на региональные рынки
Влияние высоких процентных ставок на рынок недвижимости проявляется в значительной региональной асимметрии. В южной Англии и Лондоне, где давление на доступность жилья наиболее острое, высокая абсолютная база цен на жилье в сочетании с резким ростом процентных расходов делает получение ипотечных кредитов для покупателей первого жилья и улучшения условий значительно сложнее. В то же время в некоторых северных регионах с низкой общей стоимостью активность снижается менее резко. Если стоимость заимствований останется на текущем высоком уровне во второй половине года, процесс обнаружения цен в Лондоне и его окрестностях может затянуться, и продавцам, возможно, придется еще больше снизить ожидания по ценам, чтобы способствовать заключению сделок.
Конечные риски несоответствия спроса и предложения на рынке аренды
В то время как рынок купли-продажи зашел в тупик, ликвидность на рынке аренды переживает другую форму сжатия. В апреле количество предложений от арендодателей продолжало сокращаться, что, с одной стороны, связано с тем, что высокие ставки по ипотечным кредитам на покупку для сдачи в аренду (Buy-to-Let) снижают доходность от аренды, побуждая некоторых мелких и средних арендодателей покидать рынок; с другой стороны, неопределенность на уровне политики также сдерживает предложение новых арендных объектов. Продолжительный быстрый рост арендной платы в определенной степени отражает переход спроса, вытесненного с рынка купли-продажи, на рынок аренды. Если инфляция арендной платы примет спиралевидный характер, это, в свою очередь, усложнит борьбу с общей инфляцией, что еще больше усложнит дилемму политики Банка Англии.
