美国房地产市场在9月进一步降温，而通胀压力仍未明显缓解，这使美联储在评估后续利率路径时面临更复杂的政策取舍。多项住房数据同时走弱，若未来几个月短期利率继续上升，已经达到7.43%左右的房贷利率可能进一步走高，购房负担和房地产活动或承受更大压力。
全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩表示，9月市场状况受到快速上升的抵押贷款利率拖累。就业和收入增长仍能为购房提供一定支持，但住房可负担性对房贷利率变化更为敏感。
待售房屋销售创2001年以来新低
全国房地产经纪人协会公布的待售房屋销售指数衡量已经签约、但尚未完成交割的住宅交易，是观察未来成屋销售的重要先行指标。该指数9月环比下降7.3%，同比下降11.3%，创下可追溯至2001年以来的最低水平。市场原本预计该指数仅下降0.4%。
美国商务部数据显示，私人住宅开工量按季节调整后的年化月率下降5.2%，同样大幅偏离市场预期的0.4%降幅。建筑许可下降0.2%，而道琼斯调查显示市场原本预计其增长2%。其中，独栋住宅建筑许可数量为84.5万套，较8月下降4%，为2023年以来最低水平。
房屋开发商信心也降至14年来未见的低位。Fwdbonds首席经济学家克里斯·鲁普基表示，除非美国政策方向出现明显转变、降低新房成本，否则房地产市场可能进一步陷入停滞。
7%以上房贷利率压制交易活动
Mortgage News Daily数据显示，30年期固定房贷利率在9月大部分时间高于7%，月底约为7.6%。五年前，该利率一度接近3%，低融资成本曾推动新冠疫情期间的住房需求和房价快速上升。
当前的关键问题在于，房贷利率上升不仅影响潜在买家，也限制现有房主出售和置换住房。超过95%的房贷借款人所持利率低于当前市场水平，其中约65%的借款人利率低出至少2个百分点。现有房主若出售住房并重新借款，往往需要承担显著更高的融资成本，这形成了市场所谓的“利率锁定”效应。
高盛经济学家罗尼·沃克在客户报告中表示，住房市场在企稳前可能继续走弱。高盛预计，住宅投资在未来三个季度将分别下降2.5%、4%和1%；如果房贷利率未能回落，住宅投资的跌幅可能更大。
高盛预计，2027年美国独栋住宅开工量约为87.5万套，与今年相比变化不大；成屋销售量预计为390万套，接近2026年水平，但比2019年疫情前低26%。沃克认为，住房供应短缺仍能限制市场进一步下行，但可负担性压力将逐渐占据主导，继续拖累交易和新建住宅活动。
通胀压力限制美联储政策空间
如果住房市场疲弱是唯一问题，美联储可能通过降息降低借贷成本、提振住房需求。但近期消费者价格和生产者价格数据没有提供足够的通胀缓解信号。美国劳工统计局数据表明，最终需求商品的批发价格上涨2.6%，为该数据系列自2009年12月以来的最快增速之一。
美联储官员还在关注人工智能投资带来的通胀影响。芯片和电子产品成本受到强劲人工智能投资推动而上升，但政策制定者同时认为，人工智能相关投资带来的经济收益，可能部分抵消住房等疲弱行业的下行压力。
市场目前预计，美联储下周开会时将维持基准利率不变。不过，芝加哥商品交易所的FedWatch工具显示，利率期货已经反映出市场对12月加息25个基点的较强预期，并预计2027年3月仍可能再次加息。若这一利率路径兑现，房贷成本可能继续高于购房者和开发商可承受的水平。
尤恩则认为，房贷利率此前的涨幅已经明显超过美联储短期利率的上调幅度，因此房贷利率可能接近阶段性高点。买卖双方目前或在等待融资条件改善后再恢复交易。对房地产市场而言，后续走势将取决于房贷利率能否回落，以及通胀数据是否允许美联储停止进一步收紧政策。