米国では住宅ローン金利の上昇に加え、住宅価格やエネルギー費などの保有コストも重なり、住宅購入のハードルが高まっています。アトランタ連銀によると、住宅を無理なく購入するために必要な世帯所得は7月時点で実際の世帯所得中央値の約1.5倍でした。30年固定住宅ローンの平均金利も、10月8日までの週に7.4％へ上昇し、2023年以来の高水準となっています。初めて住宅を購入する人だけでなく、住み替えを検討する世帯にとっても、毎月の返済負担が増しています。
CNBCとSurveyMonkeyが実施した四半期調査では、賃貸住宅に住む人の約3分の1が持ち家を望む一方、住宅価格の負担を理由に実現できないかもしれないと考えていました。ここ数年は低金利が一部の購入者を後押ししましたが、金利の上昇と住宅関連費用の増加が、家計の余力を圧迫しています。
必要所得は実際の世帯中央値の約1.5倍
アトランタ連銀は、住宅費が世帯所得の30％を超えないことを「負担可能」の基準として、購入に必要な所得を算出しています。計算には元本と利息、固定資産税、住宅保険、頭金10％、民間住宅ローン保険が含まれます。
この基準でみると、必要所得と実際の世帯所得中央値の差は2021年以降に拡大しました。7月時点で、住宅購入に必要な所得は実際の中央値の約1.5倍です。アトランタ連銀の規制・監督部門に所属するDomonic Purviance氏は、以前は所得が中央値前後、あるいはそれ以下の世帯にも購入の機会があったものの、現在は住宅の負担可能性が低下し、高所得世帯に有利な状況になっていると指摘しました。
Purviance氏の試算では、住宅価格と金利が変わらない場合、所得の伸びだけで差を埋めるには所得が46％増える必要があります。ここ数カ月の住宅ローン金利上昇が、格差拡大の主な要因だといいます。指標の最新データは7月までですが、その後も金利が上昇しているため、必要所得と実際の所得の差はさらに広がっている可能性があります。
一部市場で価格は下落、負担改善には届かず
オースティンなど一部の市場では住宅価格が下落しています。ただ、Purviance氏は、全体の負担状況を大きく変えるほどの下げではないとみています。また、住宅価格が新型コロナウイルス流行前の水準に戻ることを購入者が期待すべきではなく、実現の可能性は低いとの見方を示しました。
同氏は、金利が長期平均を下回る水準まで低下すれば、需給に変化が生じる可能性も指摘しています。低金利で住み替えをためらっていた住宅所有者が売りに出れば、流通物件が増え、価格を一定程度押し下げる要因になることも考えられます。ただし、金利変化が供給や価格にどう影響するかは、実際の市場の反応に左右されます。
新築販売は増加、値下げや購入支援も
住宅購入の負担が重いなかでも、取引が一様に止まっているわけではありません。米国では7月から8月にかけて新築一戸建ての販売が増えた一方、中古住宅の販売は減少しました。Redfinのチーフエコノミスト、Daryl Fairweather氏は、一部の既存住宅所有者が売却に前向きになり、買い手に交渉の余地が生まれている可能性があると述べています。
Redfinのデータでは、8月に売り出された物件のうち、価格引き下げの履歴がある物件は約20％に上り、同社の集計で過去最高に近い水準でした。一方、平均値下げ幅は4.1％で、データ系列が始まった2012年の6.2％を下回っています。値下げ物件は広く見られるものの、平均的な値下げ幅は系列開始時より小さい状況です。
Fairweather氏によると、新築住宅の供給が多い市場では、開発業者が販売促進に力を入れています。価格引き下げのほか、住宅ローン金利の引き下げや、決済時の現金提供などを行うケースもあります。こうした優遇策は一部の買い手の負担を軽減しますが、住宅ローン金利、購入に必要な所得、住宅の総費用は、引き続き米国の住宅購入を難しくする要因となっています。