미국 주택시장이 9월 한층 위축된 가운데 물가 압력은 뚜렷하게 완화되지 않고 있다. 주택 관련 지표가 잇따라 약해지면서 연방준비제도(Fed)는 경기 둔화와 인플레이션 사이에서 금리 경로를 정하기가 더 어려워졌다. 단기금리가 앞으로 몇 달간 오르면 이미 약 7.43%까지 오른 모기지 금리가 더 상승해 주택 구매 부담과 거래·건설 활동을 누를 수 있다.
전미부동산중개인협회(NAR)의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 9월 시장이 빠르게 오른 모기지 금리의 영향을 받았다고 말했다. 고용과 소득 증가가 주택 구매를 일부 뒷받침하고 있지만, 주택 구입 여건은 모기지 금리 변동에 더 민감하게 반응하고 있다는 설명이다.
잠정주택판매, 2001년 이후 최저
NAR의 잠정주택판매지수는 계약을 마쳤지만 소유권 이전이 완료되지 않은 주택 거래를 집계한다. 향후 기존주택 판매를 가늠하는 선행 지표로 쓰인다. 이 지수는 9월 전월 대비 7.3%, 전년 동월 대비 11.3% 하락해 2001년 집계 시작 이후 최저치를 기록했다. 시장에서는 0.4% 하락을 예상했다.
미 상무부에 따르면 민간 주택 착공은 계절 조정 연율 기준 전월보다 5.2% 감소했다. 시장 예상치인 0.4% 감소보다 낙폭이 컸다. 건축허가는 0.2% 줄어 시장의 2% 증가 전망과 엇갈렸다. 단독주택 건축허가는 84만5,000건으로 8월보다 4% 감소해 2023년 이후 가장 적었다.
주택 건설업체들의 체감경기도 14년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. Fwdbonds의 크리스 루프키 수석 이코노미스트는 미국 정책 방향이 뚜렷하게 바뀌어 신규 주택 비용을 낮추지 않는 한 시장 침체가 더 깊어질 수 있다고 말했다.
7% 넘는 모기지 금리, 거래와 이주 막아
Mortgage News Daily 집계에서 30년 고정 모기지 금리는 9월 대부분 7%를 웃돌았고, 월말에는 약 7.6%를 기록했다. 5년 전에는 금리가 한때 3%에 가까웠다. 당시 낮은 대출 비용은 코로나19 팬데믹 기간 주택 수요와 집값 상승을 뒷받침했다.
높은 금리는 주택을 사려는 사람뿐 아니라 기존 주택 소유자의 매도와 이사도 제약한다. 모기지 대출자의 95% 이상은 현재 시장 금리보다 낮은 금리를 적용받고 있으며, 약 65%는 금리가 최소 2%포인트 낮다. 집을 팔고 새로 대출을 받으면 금융 비용이 크게 늘 수 있어, 기존 주택 소유자가 낮은 금리를 유지하려는 이른바 ‘금리 고착’ 현상이 거래를 억누르고 있다.
골드만삭스의 로니 워커 이코노미스트는 고객 보고서에서 주택시장이 안정되기 전까지 추가로 약해질 수 있다고 진단했다. 골드만삭스는 향후 3개 분기 주거용 투자가 각각 2.5%, 4%, 1% 감소할 것으로 예상했다. 모기지 금리가 내려가지 않으면 감소 폭은 더 커질 수 있다고 봤다.
골드만삭스는 2027년 미국 단독주택 착공이 약 87만5,000건으로 올해와 큰 차이가 없을 것으로 전망했다. 기존주택 판매는 390만 건으로 2026년 수준에 근접하겠지만, 팬데믹 전인 2019년보다 26% 적은 규모다. 워커는 주택 공급 부족이 시장의 추가 하락을 제한할 수 있지만, 구매 여력 악화가 점차 더 큰 부담으로 작용해 거래와 신규 주택 건설을 계속 위축시킬 것으로 봤다.
물가 압력에 좁아진 연준의 선택지
주택시장 부진만 문제라면 연준은 금리를 내려 차입 비용을 낮추고 수요를 지원할 수 있다. 하지만 최근 소비자물가와 생산자물가 지표에서는 인플레이션이 충분히 완화됐다는 신호가 나오지 않았다. 미 노동통계국 자료에 따르면 최종수요 상품의 도매가격은 2.6% 상승했다. 이는 해당 통계가 시작된 2009년 12월 이후 가장 빠른 상승률 가운데 하나다.
연준 당국자들은 인공지능(AI) 투자에 따른 물가 영향도 살피고 있다. AI 투자가 활발해지면서 반도체와 전자제품 비용이 오르고 있지만, 정책 당국자들은 관련 투자가 가져오는 경제적 효과가 주택 등 부진한 업종의 하방 압력을 일부 상쇄할 수 있다고 보고 있다.
시장은 연준이 다음 주 회의에서 기준금리를 동결할 것으로 예상한다. 다만 시카고상품거래소(CME)의 페드워치에 반영된 금리선물은 12월 25bp 인상 가능성을 상당히 높게 보고 있으며, 2027년 3월 추가 인상 가능성도 반영하고 있다. 이 같은 금리 경로가 현실화되면 주택 구매자와 건설업체가 감당하기 어려운 수준의 모기지 비용이 이어질 수 있다.
윤 수석 이코노미스트는 앞서 모기지 금리가 연준의 단기금리 인상 폭보다 더 크게 오른 만큼, 단기적으로는 고점에 가까워졌을 가능성이 있다고 말했다. 매수자와 매도자는 금융 여건이 나아질 때까지 거래를 미루고 있을 수 있다. 주택시장의 향방은 모기지 금리 하락 여부와 인플레이션 지표가 연준의 추가 긴축 중단을 뒷받침할지에 달려 있다.