Taxas hipotecárias mais altas, preços das casas, contas de energia e outros custos de propriedade estão a afastar a compra de habitação do alcance de muitas famílias nos Estados Unidos. Em julho, o rendimento necessário para cumprir o critério de acessibilidade da Fed de Atlanta era cerca de 1,5 vezes o rendimento mediano efetivo dos agregados familiares. Entretanto, a taxa média de uma hipoteca a 30 anos com taxa fixa subiu para 7,4% na semana terminada a 8 de outubro, o valor mais elevado desde 2023. O encarecimento do crédito aumenta as prestações mensais de quem compra casa pela primeira vez e de quem procura mudar-se.
Um inquérito trimestral da CNBC e da SurveyMonkey concluiu que cerca de um terço dos inquilinos quer comprar casa, mas acredita que os custos podem impedi-lo. As taxas hipotecárias mais baixas ajudaram alguns americanos a comprar nos últimos anos; entretanto, voltaram a subir, e as despesas com habitação absorvem uma parcela crescente dos orçamentos familiares.
Critério da Fed de Atlanta aponta para um défice de rendimento
A Fed de Atlanta calcula o rendimento necessário para que os custos de habitação não ultrapassem 30% do rendimento do agregado. A estimativa inclui capital e juros da hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguro da casa, uma entrada de 10% e seguro hipotecário privado.
O rendimento exigido por este critério começou a afastar-se do rendimento mediano efetivo em 2021. Em julho deste ano, já correspondia a cerca de 1,5 vezes a mediana. Domonic Purviance, do departamento de supervisão e regulação da Fed de Atlanta, afirmou que, no passado, famílias com rendimentos medianos ou abaixo da mediana ainda conseguiam comprar casa. A perda de acessibilidade está agora a tornar a aquisição cada vez mais viável sobretudo para famílias com rendimentos mais elevados.
Purviance estima que, mantendo-se inalterados os preços das casas e as taxas hipotecárias, os rendimentos teriam de subir 46% para eliminar a diferença. Segundo o responsável, a subida das taxas nos últimos meses foi o principal fator que a alargou. Os dados mais recentes da Fed de Atlanta vão apenas até julho e, como as taxas aumentaram desde então, a distância entre o rendimento necessário e o efetivo poderá ter crescido.
Quedas localizadas dos preços não aliviam a pressão geral
Os preços das casas recuaram em alguns mercados, incluindo Austin, mas Purviance considera que as descidas não foram suficientes para alterar de forma significativa a acessibilidade à habitação no conjunto do país. Também alertou os compradores para não contarem com um regresso aos níveis anteriores à pandemia, que considera improvável.
Caso as taxas hipotecárias caiam abaixo da sua média de longo prazo, a oferta e a procura de habitação poderão mudar, disse. Alguns proprietários que têm hesitado em mudar de casa por beneficiarem de taxas baixas nos empréstimos atuais poderão sentir-se mais dispostos a colocar os imóveis à venda. Uma maior oferta poderia pressionar os preços em baixa, embora o efeito dependa da reação do mercado.
Construtores recorrem a descontos e incentivos
A pressão sobre a acessibilidade não travou todas as compras. As vendas de casas unifamiliares novas aumentaram de julho para agosto, enquanto as vendas de habitações existentes diminuíram. Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin, afirmou que alguns proprietários estão mais dispostos a vender, o que poderá dar aos compradores maior margem para negociar.
Dados da Redfin mostram que quase 20% das casas anunciadas em agosto tiveram uma redução de preço, perto da maior proporção da série. O corte médio foi, contudo, de 4,1%, abaixo dos 6,2% registados no início da série, em 2012. As reduções foram comuns, mas o seu valor médio continuou inferior ao observado no ponto de partida dos dados.
Fairweather acrescentou que os construtores têm sido particularmente ativos em mercados com ampla oferta de casas novas. Podem baixar os preços ou oferecer incentivos, como a redução da taxa hipotecária ou dinheiro no fecho da compra. Estas concessões podem diminuir os custos para alguns compradores, mas as taxas de crédito, o rendimento necessário para cumprir o critério de acessibilidade e as despesas totais com habitação continuam a pesar sobre a compra de casa nos Estados Unidos.