- Nos primeiros quatro meses, cerca de 3,7 trilhões de won sul-coreanos saíram do mercado de capitais e foram diretamente para o mercado imobiliário residencial, provocando uma reavaliação significativa dos ativos nas áreas centrais.
- Houve uma ruptura estrutural na oferta, com a quantidade de construções concluídas em todo o país diminuindo 45% no primeiro trimestre em comparação com o ano anterior, e a quantidade concluída nas áreas centrais de Seul também caiu quase 30%.
- A tendência de desalavancagem entre as classes de alto patrimônio líquido é evidente, com a proporção de compras à vista nas áreas centrais de Seul atingindo um recorde histórico, e a geração jovem se tornando a principal força de compra nesta rodada.
Reavaliação significativa dos ativos nas áreas centrais
De acordo com os dados estatísticos mais recentes divulgados pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte da Coreia do Sul, nos primeiros quatro meses deste ano, houve uma mudança significativa de liquidez originalmente alocada nos mercados de ações e títulos para o mercado imobiliário residencial, com cerca de 3,7 trilhões de won fluindo para o mercado imobiliário. A região de Seul foi o principal destino desses fundos, absorvendo cerca de 2,44 trilhões de won, especialmente concentrados nos tradicionais bairros de luxo de Gangnam, Songpa e Seocho. Essa mudança no fluxo de capital levou diretamente a um rápido aumento nos preços dos ativos nas áreas centrais, com os preços das residências em Seul em abril subindo 9,56% em relação ao ano anterior, enquanto os bairros de Gangnam e o popular bloco conhecido como Ma-Rong City tiveram um aumento médio de preço de 15,7%, com alguns ativos residenciais populares vendo uma valorização de cerca de 200 milhões de won em um ano.
Desequilíbrio entre oferta e demanda e pressão de custos elevam preços dos ativos
Além do impulso do lado financeiro, a redução significativa na oferta foi a principal razão para a mudança nos preços dos ativos. Devido ao aumento contínuo dos preços internacionais dos materiais de construção, à escassez de mão de obra e ao aumento do risco de inadimplência das dívidas das empresas de construção, a quantidade de construções concluídas em todo o país caiu 45% no primeiro trimestre em comparação com o ano anterior, e a quantidade concluída na região de Seul também diminuiu quase 30%. Essa ruptura estrutural na oferta, combinada com a forte demanda de compras à vista no mercado, criou um claro descompasso entre oferta e demanda, reforçando ainda mais a resistência à inflação e o espaço para valorização dos imóveis nas áreas centrais.
Proporção de transações à vista atinge recorde histórico
Nesta rodada de ajuste no fluxo de capital, a estratégia de alocação de ativos das classes de alto patrimônio líquido mostrou características claras de desalavancagem e desfinanceirização. Nos registros de transações residenciais de abril nos três distritos de Gangnam em Seul, a proporção de compras feitas sem depender de empréstimos bancários, utilizando totalmente dinheiro próprio e rendimentos de investimentos em ações, subiu para 41,2%. Entre 2020 e 2025, a proporção de compras à vista de residências de alto valor, com preço superior a 1,5 bilhão de won, manteve-se abaixo de 5%, mas em abril deste ano essa proporção aumentou para 13,2%, atingindo um recorde histórico. Ao mesmo tempo, a geração jovem, em torno dos 30 anos, tornou-se a principal força de compra nesta rodada, com o volume de capital investido em imóveis nos primeiros quatro meses atingindo 1,2592 trilhões de won, representando mais de 40% dos compradores de primeira casa em Seul.
