美國房市9月進一步降溫，通膨壓力卻仍未明顯緩解，讓聯準會評估利率走向時面臨更複雜的取捨。多項住宅數據同步轉弱；若短期利率未來幾個月續升，已升至約7.43%的房貸利率可能再走高，進一步加重購屋負擔並壓抑房市活動。
全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯・尤恩表示，房貸利率快速上升拖累了9月市場表現。就業與收入成長仍為購屋需求提供一定支撐，但住房負擔能力對房貸利率變化尤其敏感。
待售房屋銷售跌至逾二十年低點
全美房地產經紀人協會公布的待售房屋銷售指數，追蹤已簽約、但尚未完成交割的住宅交易，是觀察未來成屋銷售的重要先行指標。該指數9月按月下滑7.3%、按年下滑11.3%，降至2001年有紀錄以來最低；市場原先僅預期下跌0.4%。
美國商務部數據顯示，經季節調整後，私人住宅開工年率按月下降5.2%，遠遜於市場預估的0.4%跌幅。建築許可則下滑0.2%，道瓊斯調查原預期增加2%。其中，獨棟住宅建築許可為84.5萬戶，較8月減少4%，是2023年以來最低水準。
建商信心也降至14年來低點。Fwdbonds首席經濟學家克里斯・魯普基指出，除非美國政策方向出現明顯轉變、降低新屋成本，否則房市可能進一步陷入停滯。
房貸利率逾7%，屋主換屋意願受限
Mortgage News Daily數據顯示，30年期固定房貸利率在9月大部分時間高於7%，月底約為7.6%。五年前，利率一度接近3%；當時低廉的融資成本推升新冠疫情期間的住房需求與房價。
高利率影響的不只是潛在買家，也讓現有屋主較難出售後換屋。超過95%的房貸借款人利率低於目前市場水準，其中約65%的借款人利率至少低2個百分點。屋主若賣屋後重新貸款，往往得承受大幅增加的融資成本，形成市場所稱的「利率鎖定」效應。
高盛經濟學家羅尼・沃克在客戶報告中表示，房市在企穩前可能持續走弱。高盛預估，住宅投資未來三季將分別下滑2.5%、4%及1%；若房貸利率未回落，住宅投資跌幅可能更大。
高盛預估，2027年美國獨棟住宅開工量約為87.5萬戶，與今年相比變化不大；成屋銷售量預計為390萬戶，接近2026年水準，但較2019年、疫情前低26%。沃克認為，住宅供應短缺仍可限制房市進一步下行，但可負擔性壓力將逐漸成為主導因素，持續拖累交易與新屋興建。
通膨未退，聯準會降息空間受限
若房市疲弱是唯一考量，聯準會或可透過降息降低借貸成本、支撐住房需求。但近期消費者物價與生產者物價數據，尚未顯示通膨有足夠降溫跡象。美國勞工統計局數據顯示，最終需求商品批發價格上漲2.6%，是該系列自2009年12月以來最快增幅之一。
聯準會官員也在評估人工智慧投資對通膨的影響。強勁的AI投資推高晶片與電子產品成本；不過，政策制定者同時認為，AI相關投資帶來的經濟效益，可能部分抵銷住房等疲弱產業的下行壓力。
市場目前預期，聯準會下週開會時將維持基準利率不變。不過，芝加哥商品交易所FedWatch工具顯示，利率期貨已反映市場對12月升息25個基點的較強預期，並預期2027年3月仍可能再升息。若利率按此路徑變動，房貸成本可能持續高於購屋者與建商可負擔的水準。
尤恩則認為，房貸利率先前的升幅已明顯超過聯準會短期利率的上調幅度，因此可能接近階段性高點。買賣雙方或正等待融資條件改善後再恢復交易。房市後續表現，將取決於房貸利率能否回落，以及通膨數據是否讓聯準會得以停止進一步緊縮政策。