- En los primeros cuatro meses del año, aproximadamente 3.7 billones de wones coreanos salieron del mercado de valores y bonos, inyectándose directamente en el mercado de viviendas, lo que provocó una reevaluación de los activos residenciales en las áreas centrales de Seúl. Gangnam, Songpa y Seocho, entre otros distritos tradicionales de alta gama, se convirtieron en los principales receptores de estos fondos.
- Se ha producido una interrupción estructural en el lado de la oferta. En el primer trimestre, la cantidad de construcciones completadas en todo Corea del Sur disminuyó un 45% interanual, mientras que en las áreas centrales de Seúl la reducción fue de casi un 30%, lo que amplificó aún más la elasticidad de los precios debido a la insuficiencia de nueva oferta de viviendas.
- La tendencia de desapalancamiento entre las personas de alto patrimonio neto es evidente, con un aumento histórico en la proporción de compras de viviendas en efectivo en las áreas centrales de Seúl. La generación joven se ha convertido en la fuerza principal de esta ola de compras, con un aumento significativo en la proporción de compradores de primera vivienda de alrededor de 30 años.
Reevaluación significativa de los activos en áreas centrales
Según los últimos datos estadísticos publicados por el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte de Corea del Sur, en los primeros cuatro meses del año, una gran cantidad de liquidez que originalmente estaba destinada al mercado de acciones y bonos se ha redirigido, con aproximadamente 3.7 billones de wones fluyendo hacia el mercado de viviendas. De estos, Seúl se ha convertido en el principal receptor de fondos, absorbiendo alrededor de 2.44 billones de wones, concentrándose especialmente en los distritos tradicionales de lujo como Gangnam, Songpa y Seocho.
El cambio en la dirección de los flujos de capital ha impulsado directamente el aumento de los precios de los activos en las áreas centrales. En abril, los precios de las viviendas en Seúl aumentaron un 9.56% interanual, mientras que en los tres distritos de Gangnam y en ciertas áreas populares conocidas como "MaRong City", el aumento promedio se amplió al 15.7%, con algunos activos residenciales populares aumentando su valoración en aproximadamente 200 millones de wones en un año.
Desequilibrio entre oferta y demanda y presión de costos elevan precios de activos
Además del impulso del lado del capital, la reducción significativa en el lado de la oferta es la principal causa del cambio en los precios de los activos. Debido a factores como el aumento continuo de los precios internacionales de los materiales de construcción, el aumento de los costos laborales y el creciente riesgo de incumplimiento de la deuda de las empresas constructoras, la cantidad de construcciones completadas en Corea del Sur en el primer trimestre disminuyó un 45% interanual, y en Seúl la reducción fue de casi un 30%.
Esta interrupción estructural en el lado de la oferta, junto con una fuerte demanda de compras en efectivo en el mercado, ha creado un marcado desajuste entre oferta y demanda, reforzando aún más la propiedad de las viviendas en áreas centrales como activos resistentes a la inflación y con espacio para primas. Para los compradores con abundantes recursos, las viviendas en áreas centrales están siendo reevaluadas como activos que combinan escasez, preservación de valor y función de refugio seguro.
Proporción de transacciones en efectivo alcanza un máximo histórico
En este ajuste de los flujos de capital, la estrategia de asignación de activos de las personas de alto patrimonio neto ha mostrado características claras de desapalancamiento y desfinanciarización. Los registros de transacciones de viviendas en los tres distritos de Gangnam en abril muestran que la proporción de compras realizadas sin depender de préstamos bancarios, utilizando únicamente efectivo propio y ganancias de inversiones en acciones, aumentó al 41.2%.
Entre 2020 y 2025, la proporción de compras en efectivo de viviendas de alto precio, con un valor superior a 1.5 mil millones de wones, se mantuvo por debajo del 5%, pero en abril de este año esa proporción aumentó abruptamente al 13.2%, alcanzando un máximo histórico. Esto indica que la sensibilidad de las compras de viviendas en áreas centrales a los cambios en las tasas de interés ha disminuido, debilitando también la restricción directa de la regulación crediticia tradicional en el mercado de alta gama.
Compradores jóvenes se convierten en un importante incremento
Al mismo tiempo, la generación joven de alrededor de 30 años se ha convertido en el grupo principal de esta ola de compras. En los primeros cuatro meses, el tamaño de los fondos relacionados con la compra de viviendas alcanzó 1.2592 billones de wones, representando más del 40% de los compradores de primera vivienda en Seúl. La entrada concentrada de compradores jóvenes refleja la ansiedad por la asignación de activos en ciudades centrales y la expectativa de estratificación de ingresos y riqueza.
Los analistas creen que si los fondos del mercado de valores continúan fluyendo hacia los activos residenciales y la velocidad de recuperación de la oferta de nuevas viviendas es limitada, los precios en las áreas centrales de Seúl podrían seguir siendo respaldados. Sin embargo, esta tendencia también podría exacerbar la división de la riqueza y el desequilibrio en la valoración regional, lo que podría requerir que las políticas futuras busquen un equilibrio entre estabilizar las expectativas de vivienda y contener las burbujas estructurales.
