- Los últimos datos de la Royal Institution of Chartered Surveyors del Reino Unido muestran que la diferencia de precios de las viviendas en abril cayó drásticamente de un valor anterior de -25 a -34, marcando la mayor disminución desde noviembre de 2023, lo que indica un deterioro significativo en el indicador de sentimiento de los compradores frecuentes bajo el impacto de choques geopolíticos externos.
- El mercado de derivados de tasas de interés está reevaluando agresivamente la trayectoria de la política monetaria del Banco de Inglaterra, y los swaps de índices a un día ya han descontado completamente entre 2 y 3 aumentos de tasas de 25 puntos básicos cada uno antes de fin de año, elevando el umbral de referencia de las tasas hipotecarias terminales.
- El mercado de alquileres y el de ventas muestran tendencias divergentes; mientras la asequibilidad de la compra de viviendas alcanza un límite, el indicador de alquileres en abril continúa su rápida tendencia al alza, y la reducción en el número de propiedades en alquiler por parte de los propietarios ha agravado aún más el desequilibrio estructural entre oferta y demanda.
Efecto de reevaluación de precios en el mercado hipotecario
La microestructura del mercado inmobiliario del Reino Unido está sufriendo el impacto directo de las expectativas de tasas de interés sin riesgo. A medida que el mercado anticipa que el Banco de Inglaterra podría aumentar las tasas en un total de 50 a 75 puntos básicos este año, el costo de financiamiento para las instituciones hipotecarias ha aumentado significativamente. La base de precios de los swaps para hipotecas fijas a dos y cinco años se ha visto obligada a subir. Este deterioro marginal en los costos de financiamiento ha llevado directamente a que los potenciales compradores de viviendas se retiren del mercado o pospongan sus decisiones. Los indicadores de precios publicados anteriormente por las dos principales instituciones hipotecarias, Nationwide y Halifax, muestran una divergencia que refleja esencialmente el retraso de datos y el sesgo de muestra bajo la amplia volatilidad de las tasas de interés debido a diferentes estructuras de préstamos y exposiciones regionales. La debilidad prospectiva mostrada por los datos de RICS sugiere que la expansión crediticia general en el sector inmobiliario se ha estancado.
Presión de la inflación importada sobre la política monetaria
La advertencia de Tarrant Parsons revela el complejo entorno macroeconómico que enfrenta actualmente la economía del Reino Unido. El aumento en el precio del crudo Brent, provocado por el conflicto regional en Irán, se está transmitiendo a la inflación subyacente del Reino Unido a través de las facturas de energía y los costos logísticos. Este típico choque del lado de la oferta obliga al Banco de Inglaterra a mantener o incluso endurecer su postura restrictiva de política monetaria, a pesar de la desaceleración del impulso económico. Si el impacto de las interrupciones en la cadena de suministro continúa fermentando en los próximos trimestres, la rigidez de los precios de los bienes compensará los esfuerzos de desinflación derivados del enfriamiento del mercado laboral. Para el mercado inmobiliario, esto significa que el período de beneficios esperados por recortes de tasas se ha pospuesto sustancialmente, y el punto de recuperación de la liquidez del mercado enfrenta una gran incertidumbre.
Diferenciación estructural y presión en los mercados regionales
El impacto de un entorno de altas tasas de interés en el mercado inmobiliario muestra una asimetría regional significativa. En el sur de Inglaterra y la región de Londres, donde la presión sobre la asequibilidad de la vivienda es más severa, la alta base de precios absolutos junto con el aumento significativo en los gastos de interés han incrementado drásticamente la dificultad para que los compradores de primera vivienda y la demanda de mejora obtengan aprobaciones de hipotecas. En contraste, la disminución en la actividad en algunas áreas de bajo precio total en el norte es relativamente moderada. Si los costos de endeudamiento continúan manteniéndose en el rango alto actual en la segunda mitad del año, el proceso de descubrimiento de precios en Londres y sus alrededores podría ser más prolongado, y los vendedores podrían necesitar ajustar aún más sus expectativas de precios de lista para facilitar transacciones sustanciales.
Riesgo de cola por desajuste de oferta y demanda en el mercado de alquileres
Mientras el mercado de compra-venta está en un punto muerto, la liquidez en el mercado de alquileres está experimentando otra forma de contracción. En abril, el número de propiedades en alquiler por parte de los propietarios continuó en una zona de contracción, debido en parte a que las altas tasas de interés de las hipotecas de compra para alquilar erosionaron los rendimientos de los alquileres, lo que llevó a algunos propietarios pequeños y medianos a salir del mercado; por otro lado, la incertidumbre a nivel de políticas también ha inhibido la oferta de nuevas propiedades de alquiler. El continuo y rápido aumento de los alquileres refleja en cierta medida la demanda desplazada del mercado de compra hacia el mercado de alquileres. Si esta inflación de alquileres forma una tendencia ascendente en espiral, aumentará a su vez la dificultad de gestionar la inflación general, sumiendo al Banco de Inglaterra en un dilema político aún más profundo.
