美东时间周三，美国总统特朗普在其社交平台Truth Social上宣布，正在“非常认真地考虑”推动房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）重新上市。他表示，将与财政部长斯科特·贝森特、商务部长霍华德·卢特尼克以及联邦住房金融局（FHFA）负责人威廉·普尔特共同商讨相关计划，并将在“不久的将来”做出决定。
特朗普称：“房利美和房地美目前运营状况良好，现金流充足，现在似乎是时候让它们重回市场了。”
背景：“两房”脱管始末
房利美和房地美分别创立于1938年和1970年，是美国住房抵押贷款市场的核心支柱，两者合计支撑了约70%的抵押贷款市场。虽然不直接放贷，但它们通过购买贷款并将其打包为证券，有效提升了美国购房融资的可获得性。
然而在2008年金融危机中，两家公司深陷亏损，联邦政府为避免系统性风险，对其实施了接管，并注资高达1875亿美元。从那时起，房利美与房地美进入“托管”状态，受到联邦住房金融局的全面监管。2010年，两家公司股票被迫退市，转入OTC市场交易。
尽管政府的接管稳定了市场，但长达十余年的“脱管”状态也被视为干扰市场机制。特朗普在其第一任期内曾试图推进“两房”私有化，但最终未能完成。此次重提该议题，引发市场与政策层面广泛关注。
市场反应积极，股价连创新高
自去年特朗普赢得大选以来，投资者对“两房”私有化预期升温，房利美和房地美的OTC市场股价持续走高。今年1月，在FHFA发布新指引、赋予财政部取消托管的最终权力后，“两房”股价一度单日飙升近30%，创下五年新高。
知名投资人比尔·阿克曼此前也预测，在特朗普“2.0政府”领导下，两家公司有望于2026年前后完成私有化并重新上市。
私有化分歧：释放市场活力还是推高房贷成本？
支持者认为，“两房”私有化将有助于减少纳税人风险，提高住房金融市场效率。特朗普政府的部分经济顾问主张，这将增强企业自主权，恢复正常商业化运作。
但批评者则警告，私有化可能使投资者对“两房”发行的抵押贷款支持证券（MBS）风险重新评估，进而导致房贷利率上行。在当前美国抵押贷款利率已处高位、房价持续攀升之际，利率进一步上升将使购房成本上升，影响住房市场稳定。
穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪曾警告，私有化可能使美国家庭每年在抵押贷款上额外支出1800至2800美元。
监管态度谨慎，利率影响成核心考量
财政部长贝森特此前表示，任何关于“两房”脱管的决定将优先考虑对抵押贷款利率的影响。他强调：“只要有任何证据显示利率可能因此上升，我们都必须保持高度谨慎。”
FHFA现任局长普尔特也表示，任何关于私有化的政策必须建立在“对房贷利率影响的深入评估”之上，确保不会对普通民众购房成本构成负面冲击。
展望：政策信号或重塑住房金融路径
目前“两房”仍处于政府监管之下，重新上市尚需多方协调、立法授权与市场评估。特朗普的表态无疑释放出新的政策信号，标志着住房金融体系改革或将重启。未来几个月，财政部和FHFA将是观察政策动向的关键窗口，私有化能否落地仍需拭目以待。
