Uma nova ordem habitacional nos Estados Unidos encarrega a Federal Housing Finance Agency (FHFA) de testar o cancelamento automático do seguro hipotecário em alguns novos empréstimos e tornar permanente um programa-piloto destinado a reduzir os custos de refinanciamento. As medidas poderão baixar prémios mensais ou despesas de fecho para alguns mutuários, mas os critérios de elegibilidade e as poupanças potenciais ainda não foram definidos. Os preços das casas e as taxas hipotecárias continuam a ser os principais fatores que condicionam a acessibilidade à habitação.
O diretor da FHFA, Bill Pulte, afirmou nas redes sociais que milhões de americanos poupariam milhares de dólares. Keith Gumbinger, vice-presidente da empresa de investigação hipotecária HSH, considera, porém, que é cedo para avaliar os benefícios para os consumidores sem conhecer os detalhes de aplicação das medidas.
FHFA vai testar cancelamento automático do seguro
Quem contrai um empréstimo hipotecário convencional e dá uma entrada inferior a 20% paga normalmente um seguro hipotecário privado (PMI). Nos empréstimos da Federal Housing Administration (FHA), em geral, todos os mutuários têm de pagar seguro hipotecário. A nova ordem determina que a FHFA conceba um projeto-piloto para cancelar automaticamente a cobertura em empréstimos elegíveis quando o mutuário atingir um determinado nível de capital próprio na casa. O teste abrangerá empréstimos concedidos depois do seu início, mas ainda não foram anunciados o limiar de capital próprio nem outros pormenores operacionais.
Pelas regras atuais, a Fannie Mae indica que os mutuários com empréstimos convencionais podem, em geral, pedir o cancelamento do PMI quando o saldo em dívida cai abaixo de 80% do preço de compra da casa ou quando o capital próprio atinge 20%. Os gestores dos empréstimos podem cancelar a cobertura automaticamente quando o saldo chega a 78% do valor original do imóvel. O projeto-piloto poderá dispensar os mutuários elegíveis de apresentar esse pedido, embora o alcance e os procedimentos ainda não sejam conhecidos.
Os prémios anuais de PMI situam-se normalmente entre cerca de 0,2% e 2% do montante do empréstimo, consoante fatores como a entrada, a pontuação de crédito e o valor financiado. A calculadora hipotecária da Freddie Mac estima que um comprador que dê 10% de entrada por uma casa de 600.000 dólares, com uma hipoteca de taxa fixa a 30 anos e juro de 7,3%, pagaria cerca de 351 dólares por mês pelo seguro.
Gumbinger afirmou que a subida dos preços das casas e as entradas relativamente baixas deixaram muitos mutuários a pagar PMI. Segundo a Realtor.com, a entrada mediana dos compradores de casas nos EUA foi de 13,7% do preço de compra no segundo trimestre de 2026, equivalente a 27.100 dólares. Seth Appleton, presidente da associação comercial US Mortgage Insurance Companies, disse que o setor apoia iniciativas para reduzir os custos dos futuros compradores e observou que as seguradoras hipotecárias privadas já prestam serviços relacionados.
Programa de refinanciamento poderá reduzir despesas de fecho
A ordem também encarrega a FHFA de transformar um projeto-piloto de refinanciamento num programa de longo prazo. A iniciativa permite aos credores recorrer a uma «alternativa de menor custo» às apólices de seguro de título do credor, com o objetivo de reduzir as despesas de fecho das hipotecas refinanciadas. As taxas e o seguro associados ao título estão normalmente entre as componentes mais elevadas desses custos, pelo que a alteração poderá beneficiar alguns mutuários.
O projeto-piloto estava inicialmente previsto até novembro de 2027 e tinha um âmbito limitado. Numa audição no Congresso, em abril de 2024, a então diretora da FHFA, Sandra Thompson, afirmou que abrangia apenas refinanciamentos em alguns estados e empréstimos com um rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel inferior a 80%. Thompson estimou que os empréstimos incluídos no programa poderiam reduzir as despesas de fecho dos consumidores entre 500 e 1.500 dólares. A eventual ampliação dos critérios de acesso e a poupança final dependerão das regras ainda por anunciar.
A Freddie Mac situou a taxa média das hipotecas de taxa fixa a 30 anos em 7,32% a 23 de outubro de 2026. Em meados de outubro, os pedidos de refinanciamento estavam 59% abaixo do nível registado um ano antes. Gumbinger afirmou que a redução dos prémios de seguro de título e de taxas relacionadas poderia aliviar os custos dos mutuários, mas destacou que os preços das casas e as taxas hipotecárias têm maior peso no custo da habitação. Os mutuários aguardam que a FHFA defina os limiares de elegibilidade, os empréstimos abrangidos e o calendário de implementação do projeto-piloto.