- 韩国前四个月约3.7万亿韩元资金自证券与债券市场流出，直接注入实体住宅市场，引发首尔核心区域住宅资产估值重估。江南、松坡、瑞草等传统高端板块成为主要资金承接地。
- 供给端出现结构性断层。第一季度韩国全国建筑完工量同比减少45%，首尔核心区域完工量同步缩减近三成，新增住宅供应不足进一步放大价格弹性。
- 高净值阶层去杠杆趋势明显，首尔核心区全现金置业比例创历史新高。年轻世代成为本轮买盘绝对主力，首次购房者中约30岁左右群体占比显著提升。
核心区域资产估值显著重估
根据韩国国土交通部发布的最新统计数据，今年前四个多月内，大量原本配置于股票与债券市场的流动性出现转向，约有3.7万亿韩元资金流入住宅市场。其中，首尔地区成为主要资金承载地，吸纳约2.44万亿韩元，特别集中于江南区、松坡区以及瑞草区等传统核心豪宅板块。
资金流向的转变直接推动核心区域资产价格上扬。首尔4月份住宅价格同比涨幅达到9.56%，江南三区及被称为“麻龙城”的特定热门板块平均涨幅扩大至15.7%，部分热门住宅资产在一年内估值上浮约2亿韩元。
供需失衡与成本压力推升资产价格
除资金面推动外，供给端大幅缩减是导致此次资产价格变动的主要原因。受国际建筑材料价格持续走高、劳动力成本提升以及建筑企业债务违约风险上升等因素叠加，韩国今年第一季度全国建筑完工量同比大幅下滑45%，首尔地区建筑完工量也缩减近三成。
这种供给端结构性断层，与市场上强劲的现金买盘形成鲜明的供需错配，进一步强化核心区域房产的抗通胀属性与溢价空间。对于资金充裕的买家而言，核心区住宅正在被重新定价为兼具稀缺性、保值属性与避险功能的资产。
全现金交易比例创历史新高
在此轮资金流向调整中，高净值阶层的资产配置策略呈现出明显的去杠杆、去金融化特征。4月份首尔江南三区住宅交易记录显示，完全不依赖银行贷款、全额使用自有现金及股票投资收益结算的置业比例升至41.2%。
2020年至2025年期间，售价超过15亿韩元的高价住宅中，全现金购买比例长期维持在5%以下，而今年4月该比例骤增至13.2%，创下历史新高。这意味着本轮核心区住宅买盘对利率变动的敏感度有所下降，也削弱了传统信贷调控对高端市场的直接约束。
年轻买盘成为重要增量
与此同时，约30岁左右的年轻一代成为此轮购买的主力群体。前四个月相关置业资金规模达到1.2592万亿韩元，在首尔首次购房者中占比超过四成。年轻买盘的集中入场，反映出核心城市资产配置焦虑与收入、财富分层预期的同步强化。
分析人士认为，若证券市场资金持续流向住宅资产，而新屋供应恢复速度有限，首尔核心区域价格可能继续获得支撑。但这一趋势也可能加剧财富分化和区域估值失衡，后续政策层面或需在稳定住房预期与抑制结构性泡沫之间寻找平衡。
