- 南韩前四个月约3.7万亿韩元资金自资本市场流出，直接注入实体住宅市场，引发核心区域资产估值显著重估。
- 供给端出现结构性断层，第一季度南韩全国建筑完工量同比减少45%，首尔核心区域完工量同步缩减近三成。
- 高净值阶层去杠杆趋势明显，首尔核心区全现金置业比例创历史新高，年轻世代成为本轮买盘绝对主力。
核心区域资产估值显著重估
根据韩国国土交通部发布的最新统计数据，今年前四个多月内，大量原本配置于股票与债券市场的流动性出现转向，约有3.7万亿韩元的资金流入住宅市场。其中，首尔地区成为主要资金承载地，吸纳了约2.44万亿韩元，特别集中于江南区、松坡区以及瑞草区等传统核心豪宅板块。这种资金流向的转变直接导致核心区域资产价格迅速上扬，首尔4月份住宅价格同比涨幅达到9.56%，而江南三区及被称为麻龙城的特定热门板块，平均价格涨幅更扩大至15.7%，部分热门住宅资产在一年内估值上浮约2亿韩元。
供需失衡与成本压力推升资产价格
除资金面推动外，供给端的大幅缩减是导致此次资产价格变动的主要原因。受制于国际建筑材料价格持续走高、劳动力短缺以及建筑企业债务违约风险上升等多重因素叠加，南韩今年第一季度全国建筑完工量同比大幅下滑45%，而首尔地区的建筑完工量也缩减了近三成。这种供给端的结构性断层，与市场上强劲的现金买盘形成了鲜明的供需错配，进一步强化了核心区域房产的抗通胀属性与溢价空间。
全现金交易比例创历史新高
在此轮资金流向调整中，高净值阶层的资产配置策略展现出明显的去杠杆、去金融化特征。在4月份首尔江南三区的住宅交易记录中，完全不依赖银行贷款、全额使用自有现金及股票投资收益结算的置业比例上升至41.2%。在2020年至2025年期间，售价超过15亿韩元的高价住宅中，全现金购买的比例长期维持在5%以下，而今年4月该比例骤增至13.2%，创下历史新高。与此同时，约30岁左右的年轻一代成为此轮购买的主力群体，前四个月置业资金规模达到1.2592万亿韩元，在首尔首次购房者中占比超过四成。
