美国房屋净值持续增加，越来越多家庭将其用于装修、偿还高息债务、支付教育费用或补充生活开支。但随着利率上升，以房屋净值融资的成本也在提高。对借款人而言，贷款用途、资金到账时间以及能否承受未来月供变化，正成为选择产品时的重要考量。
房屋净值升至35.8万亿美元
美国房价上涨，加上过去十年较低的按揭利率，推动房主积累的房屋净值在2026年达到创纪录的35.8万亿美元，较2025年增长2.2%，接近2012年水平的四倍。美联储数据反映出，这一资产规模已成为不少家庭融资的重要来源。
2026年上半年，超过100万名美国人以房屋净值借款，是自2022年以来上半年最高水平。洲际交易所（Intercontinental Exchange）的数据还显示，可变利率房屋净值信用额度（HELOC）仍是按借款金额和借款人数计算最受欢迎的选择之一。
现金套现再融资升温
近来，现金套现再融资（cash-out refinance）的使用也在增加。这类贷款会以一笔新按揭替换现有按揭，并按新利率重新融资。截至2026年6月30日的一年内，选择该方式的房主数量增加12%；与2024年相比则增加33%。同期，HELOC数量仅上升1%。
美联储秋季加息，并释放利率可能继续上行的信号，令房屋净值融资变得更贵。目前，一抵和二抵贷款利率处于7%至8.5%区间。不过，抵押贷款仍可能比其他融资方式便宜。美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）表示，如果借款人用这类贷款偿还高息信用卡、学生贷款或汽车贷款，融资仍可能有其合理性。
固定利率还是灵活额度
选择产品时，借款人需要结合所需金额、用款时间和对利率风险的承受能力。若需要一次性支付一笔较大的开支，固定利率房屋净值贷款可能更合适；如果需要分阶段用款，HELOC提供的灵活性则更重要。佛罗里达州那不勒斯的认证理财规划师查理·科贝特（Charley Corbett）指出，一次性资金需求可考虑房屋净值贷款，持续、灵活的资金需求则可考虑HELOC。
HELOC利率会随市场变化。马萨诸塞州贝弗利的认证理财规划师史蒂文·罗格（Steven Rogé）提醒，如果利率从初始水平上升一至两个百分点就会明显挤压家庭预算，固定利率贷款或许更稳妥。利率变化对月供的影响，值得在签约前纳入预算测算。
房屋净值贷款、HELOC和现金套现再融资的成本与结构并不相同。利率走高后，房屋仍可作为融资来源，但借款人需要先明确资金用途，并评估还款能力及利率变动对支出的影响。