Der US-Immobilienmarkt hat sich im September weiter abgeschwächt, während die Inflation erhöht blieb. Damit wird die Entscheidung der Federal Reserve über den weiteren Zinskurs schwieriger. Mehrere wichtige Wohnungsmarktindikatoren verschlechterten sich gleichzeitig. Sollten die kurzfristigen Zinsen in den kommenden Monaten weiter steigen, könnten die bereits nahe 7,43 % liegenden Hypothekenzinsen noch höher klettern. Das würde die Erschwinglichkeit von Wohneigentum und die Aktivität am Immobilienmarkt zusätzlich belasten.
Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors, führte die schwachen Wohnungsmarktdaten im September vor allem auf den raschen Anstieg der Hypothekenzinsen zurück. Beschäftigung und Einkommen wachsen zwar weiter und stützen potenzielle Käufer. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum reagiert jedoch besonders empfindlich auf Veränderungen der Finanzierungskosten.
Ausstehende Hausverkäufe auf tiefstem Stand seit 2001
Der Index der National Association of Realtors erfasst Wohnimmobilien, für die bereits ein Vertrag unterzeichnet wurde, deren Abschluss aber noch aussteht. Damit gilt er als wichtiger Frühindikator für die Verkäufe bestehender Häuser. Im September sank der Index gegenüber dem Vormonat um 7,3 % und im Jahresvergleich um 11,3 %. Er erreichte damit den niedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2001. Volkswirte hatten lediglich mit einem Rückgang von 0,4 % gerechnet.
Daten des US-Handelsministeriums zeigten zudem, dass die Baubeginne im privaten Wohnungsbau auf annualisierter und saisonbereinigter Basis um 5,2 % zurückgingen. Erwartet worden war ein Rückgang von 0,4 %. Die Baugenehmigungen sanken um 0,2 %, während eine Umfrage unter Ökonomen einen Anstieg von 2 % erwarten ließ. Die Genehmigungen für Einfamilienhäuser beliefen sich auf 845.000. Das waren 4 % weniger als im August und der niedrigste Wert seit 2023.
Auch die Stimmung unter den Hausbauern fiel auf den niedrigsten Stand seit 14 Jahren. Chris Rupkey, Chefökonom von FWDBONDS, erklärte, der Immobilienmarkt könne weiter in eine Stagnation abrutschen, sofern sich die US-Politik nicht deutlich ändere und die Kosten für den Bau neuer Häuser sänken.
Hypothekenzinsen über 7 % bremsen Käufer und Verkäufer
Nach Daten von Mortgage News Daily lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek im September die meiste Zeit über 7 %. Gegen Monatsende betrug er rund 7,6 %. Fünf Jahre zuvor hatte sich der Zinssatz zeitweise der Marke von 3 % genähert. Das trug während der Pandemie zu einer starken Nachfrage und rasch steigenden Preisen am Immobilienmarkt bei.
Die höheren Hypothekenzinsen treffen nicht nur potenzielle Käufer. Auch Eigentümer, die einen Verkauf oder Umzug erwägen, halten sich zurück. Mehr als 95 % der Hypothekenkreditnehmer zahlen derzeit niedrigere Zinsen als am Markt üblich; bei rund 65 % liegt der bestehende Zinssatz mindestens zwei Prozentpunkte unter dem aktuellen Niveau. Ein Verkauf mit anschließender neuer Finanzierung würde für viele Eigentümer daher deutlich höhere Kosten bedeuten. Dieser Effekt wird am Markt als „Lock-in“-Effekt bezeichnet.
Ronnie Walker, Ökonom bei Goldman Sachs, schrieb in einem Kundenbericht, der Immobilienmarkt könne sich zunächst weiter abschwächen, bevor eine Stabilisierung einsetze. Goldman Sachs erwartet für die kommenden drei Quartale einen Rückgang der Wohnungsbauinvestitionen um jeweils 2,5 %, 4 % und 1 %.
Sollten die Hypothekenzinsen nicht nachgeben, könnte der Rückgang stärker ausfallen. Goldman Sachs rechnet für 2027 mit rund 875.000 Baubeginnen bei Einfamilienhäusern. Damit läge das Niveau kaum über dem für dieses Jahr erwarteten Wert. Die Verkäufe bestehender Häuser werden auf 3,9 Millionen geschätzt. Das entspräche in etwa dem Niveau von 2026, läge aber 26 % unter dem Wert von 2019, also vor der Pandemie.
Walker zufolge dürfte der anhaltende Mangel an Wohnraum den Abwärtsdruck auf den Markt begrenzen. Gleichzeitig könnten die Belastungen durch die Erschwinglichkeit zum entscheidenden Faktor werden und sowohl die Zahl der Transaktionen als auch den Neubau weiter bremsen.
Inflation begrenzt Spielraum für Zinssenkungen
Wäre die Schwäche des Immobilienmarkts das einzige Problem, könnte die Federal Reserve die Finanzierungskosten durch Zinssenkungen reduzieren und damit die Nachfrage stützen. Die jüngsten Verbraucher- und Erzeugerpreisdaten liefern jedoch keinen eindeutigen Beleg für eine nachlassende Inflation. Nach Angaben des US Bureau of Labor Statistics stiegen die Großhandelspreise für Waren der Endnachfrage um 2,6 %. Das war einer der stärksten Anstiege dieser Messreihe seit Dezember 2009.
Die Fed beobachtet außerdem die inflationären Auswirkungen der Investitionen in künstliche Intelligenz. Die hohen Ausgaben für KI haben die Kosten für Chips und elektronische Produkte erhöht. Zugleich gehen die Währungshüter davon aus, dass die wirtschaftlichen Impulse aus KI-bezogenen Investitionen die Schwäche in Bereichen wie dem Wohnungsbau teilweise ausgleichen könnten.
An den Märkten wird derzeit erwartet, dass die Fed ihren Leitzins bei der Sitzung in der kommenden Woche unverändert lässt. Das FedWatch-Tool der Chicago Mercantile Exchange zeigt allerdings, dass die Zinsfutures eine vergleichsweise hohe Wahrscheinlichkeit für eine Anhebung um 25 Basispunkte im Dezember eingepreist haben. Eine weitere Erhöhung im März 2027 wird ebenfalls weiterhin für möglich gehalten. Sollte sich dieser Zinspfad bestätigen, könnten die Hypothekenkosten über einem Niveau bleiben, das viele Käufer und Projektentwickler verkraften können.
Yun zufolge sind die Hypothekenzinsen bereits deutlich stärker gestiegen als der kurzfristige Leitzins der Fed. Das könne darauf hindeuten, dass sie kurzfristig nahe an einem Höchststand liegen. Käufer und Verkäufer könnten abwarten, bis sich die Finanzierungsbedingungen verbessern, bevor sie an den Markt zurückkehren. Für den weiteren Verlauf des US-Immobilienmarkts wird daher entscheidend sein, ob die Hypothekenzinsen sinken und die Inflationsdaten der Fed wieder mehr Spielraum für einen Stopp der geldpolitischen Straffung geben.