Rexford Industrial Realty hat durch Immobilienverkäufe, Schuldentilgung und Aktienrückkäufe seine Bilanz gestärkt. Eine Erholung der Mieteinnahmen ist jedoch bislang kaum zu erkennen. Bei einem Aktienkurs von 39,25 US-Dollar wird das Papier mit etwa dem 16,2-Fachen des Mittelwerts der Core-FFO-Prognose für 2026 bewertet und bietet eine Rendite von rund 4,4 Prozent. Ein Bewertungsmodell kommt auf einen gewichteten Zielkurs von 42,18 US-Dollar und einen Basis-Nettoinventarwert (NAV) von 42,66 US-Dollar. Der Abschlag auf den geschätzten Immobilienwert bietet einen gewissen Puffer. Für Cashflow und Bewertung bleiben jedoch die Mietentwicklung, die Investitionen in Projekte und die im März 2027 fälligen Schulden entscheidend.
Verkäufe drücken Nettoverschuldung auf das 3,8-Fache
Zum 30. September 2026 besaß Rexford 384 Industrieimmobilien mit insgesamt 44,5 Millionen Quadratfuß vermietbarer Fläche. Auf Los Angeles County entfielen 59 Prozent der annualisierten Basismiete. Die übrigen Objekte liegen in Orange County, im westlichen Inland Empire sowie in den Bezirken San Diego und Ventura. Damit ist das Geschäft stark auf Südkalifornien konzentriert. Rexford hängt folglich stärker von der regionalen Mieternachfrage und Konjunktur ab als ein weltweit diversifizierter Eigentümer wie Prologis.
Im dritten Quartal veräußerte Rexford Immobilien im Wert von rund 1,3 Milliarden US-Dollar, darunter Portfolioverkäufe von etwa 1,2 Milliarden US-Dollar. Seit Jahresbeginn summierten sich die Verkäufe auf 1,5 Milliarden US-Dollar. Zudem tilgte das Unternehmen Schulden in Höhe von 485 Millionen US-Dollar. Das Verhältnis der Nettoverschuldung zum annualisierten bereinigten EBITDA sank dadurch auf das 3,8-Fache. Im dritten Quartal und danach kaufte Rexford eigene Aktien für insgesamt 408,7 Millionen US-Dollar zurück. Davon entfielen 100 Millionen US-Dollar auf Rückkäufe nach dem 30. September. Dieser Betrag sollte daher nicht so mit dem zum Quartalsende ausgewiesenen Kassenbestand verrechnet werden, als bezögen sich beide Werte auf denselben Stichtag.
Verkäufe und Rückkäufe können den NAV je Aktie steigern, wenn die Immobilien zu höheren Bewertungen veräußert werden, als Rexford für die eigenen Aktien bezahlt. Verkäufe verringern zugleich die wiederkehrenden Mieteinnahmen. Für die Beurteilung zählt daher, ob der Effekt der geringeren Aktienzahl den Wegfall der Immobilienerträge und die Transaktionskosten ausgleicht.
Neuvertragsmieten sinken trotz höherer Belegung weiter
Rexford hob die Core-FFO-Prognose für 2026 von 2,38 bis 2,43 US-Dollar je Aktie auf etwa 2,41 bis 2,44 US-Dollar an. Der Mittelwert stieg damit lediglich um rund 2 Cent. Für das vierte Quartal erwartet das Unternehmen weiterhin ein Core FFO von etwa 0,60 US-Dollar je Aktie. Im dritten Quartal sank der Rexford zurechenbare Betrag um 6,4 Prozent. Rückkäufe stützten die Kennzahlen je Aktie teilweise, während die Immobilienerlöse weiter zurückgingen.
Die Anfangsmieten neu abgeschlossener Mietverträge lagen im dritten Quartal 7,0 Prozent unter den bisherigen Anfangsmieten. Bei Verlängerungen stiegen die Mieten lediglich um 0,1 Prozent. Insgesamt verringerte sich der Rückgang bei Neuabschlüssen und Verlängerungen von 15,4 Prozent im ersten und 11,3 Prozent im zweiten Quartal auf 3,0 Prozent im dritten Quartal. Der geringere Rückgang deutet auf eine Verbesserung der Vermietungslage hin, belegt aber noch keine wiedergewonnene Preissetzungsmacht. Vertraglich vereinbarte Mietsteigerungen können die ausgewiesene Mietentwicklung zudem günstiger erscheinen lassen als die tatsächlich vereinbarten Anfangsmieten bei Neuverträgen.
Die Belegungsquote vergleichbarer Immobilien lag bei 96,9 Prozent; im Quartalsdurchschnitt waren es 95,6 Prozent. Über das gesamte Portfolio betrug die Belegung 91,3 Prozent beziehungsweise 96,1 Prozent ohne Objekte, die umgenutzt oder entwickelt werden. Ein Teil der leer stehenden Fläche wird für Bauarbeiten genutzt und kann nicht unmittelbar vermietet werden. Für diese Projekte fallen dennoch Kosten an. Entscheidend ist deshalb, ob eine höhere Belegung zu stärkeren Anfangsmieten und einem höheren zahlungswirksamen Nettobetriebsergebnis (NOI) führt – nicht allein, ob die Belegungsquote steigt.
Vermietete Entwicklungsflächen müssen noch Cashflow liefern
Zum Stichtag standen für abgeschlossene, vermietete oder im Bau befindliche Projekte noch Arbeiten im Wert von 110,6 Millionen US-Dollar aus. Rexford hatte rund 600.000 Quadratfuß Entwicklungsfläche vermietet. Mietfreie Zeiten und ausstehende Baukosten beeinflussen jedoch, wann aus den Verträgen tatsächliche Zahlungseingänge werden. Das Bewertungsmodell veranschlagt für diese Projekte einen zahlungswirksamen NOI-Beitrag von 22 Millionen US-Dollar im Jahr 2027 und 36 Millionen US-Dollar 2028. Es setzt also nicht voraus, dass die Flächen sofort Erträge auf stabilisiertem Niveau erwirtschaften.
Projekte in der Entwicklung oder im Vermietungsanlauf erzielten im dritten Quartal ein effektives NOI von 4,6 Millionen US-Dollar. Zugleich sind noch Investitionen von 115 bis 130 Millionen US-Dollar erforderlich. Beginnen die Mietzahlungen später als erwartet oder steigen die Bauausgaben, können die Cash-Renditen hinter dem Fortschritt zurückbleiben, den die vermietete Fläche vermuten lässt. Unterschriebene Mietverträge bedeuten noch nicht, dass ein Projekt bereits seinen vollen Cashflow-Beitrag leistet.
Die Lage unterscheidet sich innerhalb Südkaliforniens. Ein Marktbericht wies für Los Angeles eine positive Nettoabsorption und eine Leerstandsquote von 5,0 Prozent aus. Eine andere Markterhebung meldete dagegen eine negative Nettoabsorption im Quartal und 4,3 Prozent Leerstand. Die Angaben beruhen auf unterschiedlichen Messmethoden, sind nicht zu mitteln und lassen sich nicht direkt auf Rexfords einzelne Immobilien übertragen. Die verfügbaren Daten deuten außerdem auf ein begrenztes Angebot an Neubauten hin. Mieter können dennoch preissensibel bleiben und Zugeständnisse verlangen.
Dividendenabdeckung fällt auf Cashflow-Basis knapper aus
Das Bewertungsmodell schätzt Rexfords bereinigtes FFO (AFFO) für 2027 auf rund 421 Millionen US-Dollar beziehungsweise 1,87 US-Dollar je Aktie. Bei einer Jahresdividende von 1,74 US-Dollar je Aktie entspräche das einer Ausschüttungsquote von etwa 93 Prozent des modellierten AFFO. Bezogen allein auf das FFO läge die Quote bei rund 74 Prozent. Nach Abzug von Posten wie aktienbasierter Vergütung schätzt das Modell die verfügbaren Barmittel zur Dividendendeckung auf etwa 1,80 US-Dollar je Aktie. Nach der Ausschüttung bliebe damit nur ein geringer Spielraum.
Das bedeutet nicht, dass eine Dividendenkürzung unausweichlich ist. Sollte Rexford 2027 zusätzlich 100 Millionen US-Dollar für Wachstums- und Erstentwicklungsprojekte zurücklegen müssen, könnte das einbehaltene AFFO allein dafür nicht ausreichen. Zugleich stünden weniger Mittel für freiwillige Aktienrückkäufe zur Verfügung. Verkäufe, die Kontrolle der Projektkosten und das Schuldenmanagement würden dadurch wichtiger.
Das Modell unterstellt für 2027 ein Wachstum des zahlungswirksamen NOI aus dem bestehenden Portfolio von 3,5 Prozent. Nach Abzug von 12,4 Millionen US-Dollar an Mieten, die durch den Start künftiger Projekte wegfallen, und einem Beitrag von 22 Millionen US-Dollar aus laufenden Projekten ergibt sich ein zahlungswirksames NOI von rund 649,4 Millionen US-Dollar. Einschließlich nicht zahlungswirksamer Rechnungslegungsposten steigt das NOI auf etwa 691,4 Millionen US-Dollar. Nach Abzug von Verwaltungskosten, Zinsen, Vorzugsaktien und Ausschüttungen an die Partner der Betriebsgesellschaft errechnet das Modell ein wiederkehrendes, den Stammaktionären zurechenbares FFO von rund 530 Millionen US-Dollar. Auf etwa 225,7 Millionen Aktien und Beteiligungseinheiten umgelegt wären das rund 2,35 US-Dollar je Anteil.
Die Projektpipeline erfordert weitere Investitionen, während Immobilienverkäufe ein ganzes Jahr an Mieteinnahmen kosten können. Steigen die entgangenen Mieten auf annualisiert 18,4 Millionen US-Dollar statt der im Modell angenommenen 12,4 Millionen US-Dollar, würde das geschätzte AFFO für 2027 um rund 0,03 US-Dollar je Aktie sinken. Unabhängig davon, welche Annahme sich als zutreffender erweist, müssen weitere Verkäufe auch danach beurteilt werden, wie sie das NOI beeinflussen.
Kapitalisierungszins verändert den NAV je Aktie deutlich
Das Bewertungsmodell stützt sich auf Immobiliendaten bis September und unterstellt, dass die Projekte stabilisiert werden und ein zahlungswirksames NOI von rund 164,2 Millionen US-Dollar pro Quartal beziehungsweise 656,6 Millionen US-Dollar auf Jahresbasis erzielen. Bei einem Kapitalisierungszins von 5,25 Prozent ergibt sich daraus ein geschätzter Bruttoimmobilienwert von rund 12,51 Milliarden US-Dollar. Dabei handelt es sich um eine Modellannahme, nicht um einen Nachweis, dass die Projekte bereits einen solchen stabilisierten Cashflow erwirtschaften. Auch sämtliche laufenden Kosten des Unternehmens sind darin nicht enthalten.
Steigt der Kapitalisierungszins von 5,25 auf 5,75 Prozent, würde der NAV nach Schätzung des Modells um 4,82 US-Dollar je Aktie sinken. Diese Veränderung betrifft die Immobilienbewertung und ist nicht gleichbedeutend mit einem Rückgang der laufenden Betriebserträge. Zudem legt das Modell ein 18-Faches des geschätzten FFO für 2027 von rund 2,35 US-Dollar je Aktie zugrunde und kommt so auf einen Referenzwert von etwa 42,25 US-Dollar. Solche Kennzahlen ermöglichen einen Vergleich von Wertpapieren, garantieren aber nicht, dass sich der NAV am Markt realisieren lässt.
Die NAV-Berechnung verwendet die Bilanz zum 30. September. Nachfolgende Aktienrückkäufe haben sowohl den Kassenbestand als auch die Zahl der ausstehenden Aktien verringert. Der Kassenbestand zum Septemberende sollte deshalb nicht mit einer Aktienzahl aus dem Oktober kombiniert werden. Das Modell diskontiert außerdem einen Teil der Aktien und Vorzugsanteile an der Betriebsgesellschaft und verwendet eine vorsichtigere verwässerte Aktienzahl.
Zum Referenzkurs vom 8. November von 39,25 US-Dollar wurde Rexford mit etwa dem 16,2-Fachen des Mittelwerts der Core-FFO-Prognose für 2026 gehandelt. Bei Prologis lag das Verhältnis bei rund dem 21-Fachen. Prologis prognostizierte für 2026 ein Core FFO von 6,25 bis 6,29 US-Dollar je Aktie; der Schlusskurs am 4. November betrug 131,37 US-Dollar. Die Unternehmen unterscheiden sich bei Wachstumsperspektiven und geografischer Reichweite, weshalb ein Vergleich der Multiplikatoren allein keine relative Bewertung begründet. Für Rexford bleibt entscheidend, ob die Mieten nicht weiter sinken, das zahlungswirksame NOI wächst und Entwicklungsprojekte ihre vermietete Fläche in tatsächliche Zahlungseingänge umwandeln.