금리가 오른 가운데 프레디맥(Freddie Mac)이 3분기 단독주택담보대출 980억 달러어치를 매입해, 규모가 더 큰 패니메이(Fannie Mae)의 880억 달러를 앞섰다. 두 정부지원기업(GSE)의 대출 매입 경쟁은 대출기관의 심사 기준에도 영향을 줄 수 있지만, 연체 지표와 신용손실 충당금의 변화는 대출 접근성을 넓히는 데 제약이 있음을 보여준다.
짐 휘틀링거(Jim Whitlinger) 프레디맥 최고재무책임자(CFO)는 실적 발표 전화회의에서 재무 건전성을 강화하는 한편, 신중한 의사결정과 리스크 관리에 기반해 사업을 운영하고 있다고 말했다. 그는 재무 여력이 경기 변동기에 유동성을 공급하고, 지속 가능한 주택 소유를 지원하며, 주택금융의 효율성과 감당 가능성을 높이는 데 도움이 된다고 설명했다.
프레디맥 대출 매입 앞서…기존 대출 지표는 엇갈려
휘틀링거에 따르면 프레디맥의 기존 대출 포트폴리오에서 가중평균 현재 담보인정비율(LTV)은 54%, 신용점수는 755점이다. 패니메이의 신용점수는 753점이며, 시가 변동을 반영한 LTV는 51%다. 현재 또는 시가 조정 LTV에는 주택 가격 변동과 차주의 상환 상황 등이 반영되므로, 대출 실행 당시의 원래 LTV와 직접 비교하기 어렵다. 패니메이는 앞서 원래 LTV의 가중평균이 대체로 더 높고, 장기 평균은 약 78%라고 밝힌 바 있다.
이 수치는 포트폴리오 전체의 기존 대출을 보여주는 것으로, 해당 분기에 새로 매입한 대출의 심사 기준과 동일하게 볼 수는 없다. 휘틀링거는 심각한 연체율이 전년 대비 상승한 주된 이유로 2022~2024년에 실행된 대출의 실적을 들었다. 두 기관의 단독주택 및 다가구 대출 포트폴리오에서 일부 연체 지표가 모두 높아진 만큼, 대출 유치 경쟁에서도 신용위험 관리가 중요한 변수로 남아 있다.
BTIG 애널리스트들은 프레디맥의 신용손실 항목이 이번 분기에 예상보다 크게 바뀌었다고 지적했다. 앞서 9억 달러의 신용손실 환입을 기록했지만, 이번에는 8억 달러의 충당금을 적립했다. 패니메이도 같은 기간 신용손실 환입에서 충당금 적립으로 돌아섰다. 두 회사의 단독주택담보대출 심각 연체율은 여전히 1% 미만으로 역사적 저점 수준이지만, 지표 변화는 심사 기준을 완화할 수 있는 폭을 제한할 수 있다.
신규 매입 대출 일부에 VantageScore 4.0 적용
두 GSE는 대출기관이 대출 가격 산정에 개선된 신용평가 모델인 VantageScore 4.0을 사용할 수 있도록 선택지를 제공하고 있다. 일부 모기지 업체는 이 점수가 특정 차주의 대출 승인에 도움이 됐다고 밝혔다. 휘틀링거는 프레디맥이 3분기에 매입한 대출 가운데 약 6%에 이 점수가 사용됐다고 말했다.
이 방식은 대출기관이 차주를 평가할 수 있는 또 다른 수단을 제공하지만, 전반적인 신용 기준이 일괄적으로 완화됐다는 뜻은 아니다. 프레디맥과 패니메이는 차주 범위를 넓히는 것과 포트폴리오 위험을 관리하는 것 사이에서 균형을 잡아야 한다. 최근 연체 지표와 충당금 변동은 그 선택에 현실적인 제약으로 작용한다.
순이익 늘었지만 자본 부족은 지속
프레디맥의 3분기 순이익은 전년 동기보다 약 17% 증가한 32억 달러를 기록했다. 패니메이는 하루 앞서 같은 기간 순이익이 8% 늘어난 42억 달러라고 발표했으며, 이는 2023년 이후 최고치다. 분기 이익 증가로 프레디맥의 순자산은 810억 달러에 달했다. 두 회사는 2008년 관리체제에 들어간 뒤 장기간 흑자를 이어왔지만, 이익 증가만으로 자본 요건과 관련한 부족분이 해소된 것은 아니다.
휘틀링거는 완충자본 요건을 제외할 경우 프레디맥의 자본 부족액이 2026년 3분기 말 기준 980억 달러라고 밝혔다. 규제자본으로 인정되지 않는 730억 달러 규모의 선순위 우선주가 주된 원인이다. 키프, 브루예트 앤 우즈(Keefe, Bruyette & Woods) 애널리스트들은 이 선순위 우선주를 조정하더라도 프레디맥 자본이 법정 최저 수준보다 약 210억 달러 부족하다고 분석했다. 이들은 프레디맥 자본의 변제 순위가 정부 보유 선순위 우선주와 그 청산 우선권보다 낮다고 덧붙였다. 향후 관리체제에서 벗어나려면 해당 우선권을 면제하거나 전환하는 등 관련 권리의 처리 방안이 필요하다는 설명이다.
목요일 기사 작성 시점에 프레디맥 주가는 12%를 조금 넘게 올라 4.09달러를 기록했고, 패니메이 주가는 약 8% 상승한 4.48달러였다. 시장은 두 회사의 대출 매입 규모와 이익 변화뿐 아니라 연체 추이, 자본 부족액, 관리체제 종료에 필요한 자본 구조 조정에도 주목하고 있다.