- Dalam empat bulan pertama, kira-kira 3.7 trilion won Korea telah mengalir keluar dari pasaran sekuriti dan bon, dan terus disuntik ke dalam pasaran perumahan sebenar, menyebabkan penilaian semula aset perumahan di kawasan teras Seoul. Kawasan mewah tradisional seperti Gangnam, Songpa, dan Seocho menjadi destinasi utama dana ini.
- Terdapat jurang struktur di bahagian penawaran. Pada suku pertama, jumlah bangunan siap di seluruh Korea menurun sebanyak 45% berbanding tahun sebelumnya, dan jumlah siap di kawasan teras Seoul juga berkurang hampir satu pertiga, kekurangan bekalan perumahan baru memperbesar keanjalan harga.
- Trend pengurangan leverage dalam kalangan golongan bernilai tinggi adalah jelas, dengan nisbah pembelian tunai sepenuhnya di kawasan teras Seoul mencapai rekod tertinggi. Generasi muda menjadi kuasa pembelian utama dalam pusingan ini, dengan kumpulan sekitar umur 30 tahun dalam kalangan pembeli rumah pertama kali menunjukkan peningkatan ketara.
Penilaian Semula Aset di Kawasan Teras
Menurut data statistik terkini yang dikeluarkan oleh Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan Korea, dalam lebih empat bulan pertama tahun ini, sejumlah besar kecairan yang asalnya diperuntukkan kepada pasaran saham dan bon telah beralih, dengan kira-kira 3.7 trilion won Korea mengalir ke pasaran perumahan. Di antaranya, kawasan Seoul menjadi destinasi utama dana ini, menyerap kira-kira 2.44 trilion won Korea, terutamanya tertumpu di kawasan mewah tradisional seperti Gangnam, Songpa, dan Seocho.
Perubahan aliran dana ini secara langsung mendorong kenaikan harga aset di kawasan teras. Pada bulan April, harga perumahan di Seoul meningkat sebanyak 9.56% berbanding tahun sebelumnya, dengan purata kenaikan di tiga kawasan Gangnam dan kawasan popular tertentu yang dikenali sebagai "Ma-Rong City" meningkat kepada 15.7%, dan beberapa aset perumahan popular mengalami kenaikan penilaian kira-kira 200 juta won Korea dalam setahun.
Ketidakseimbangan Penawaran dan Permintaan serta Tekanan Kos Meningkatkan Harga Aset
Selain dorongan dari segi dana, pengurangan besar di bahagian penawaran adalah sebab utama perubahan harga aset kali ini. Disebabkan oleh kenaikan berterusan harga bahan binaan antarabangsa, peningkatan kos buruh, dan risiko kegagalan hutang syarikat pembinaan, jumlah bangunan siap di seluruh Korea pada suku pertama tahun ini menurun sebanyak 45% berbanding tahun sebelumnya, dan jumlah siap di kawasan Seoul juga berkurang hampir satu pertiga.
Jurang struktur di bahagian penawaran ini, bersama dengan permintaan tunai yang kuat di pasaran, membentuk ketidakpadanan penawaran dan permintaan yang ketara, seterusnya memperkuatkan sifat anti-inflasi dan ruang premium hartanah di kawasan teras. Bagi pembeli yang mempunyai dana mencukupi, perumahan di kawasan teras sedang dinilai semula sebagai aset yang mempunyai sifat kelangkaan, pemeliharaan nilai, dan fungsi lindung nilai.
Nisbah Transaksi Tunai Sepenuhnya Mencapai Rekod Tertinggi
Dalam perubahan aliran dana kali ini, strategi peruntukan aset golongan bernilai tinggi menunjukkan ciri-ciri pengurangan leverage dan pengurangan kewangan yang jelas. Rekod transaksi perumahan di tiga kawasan Gangnam Seoul pada bulan April menunjukkan bahawa nisbah pembelian yang sepenuhnya tidak bergantung kepada pinjaman bank, menggunakan sepenuhnya tunai sendiri dan hasil pelaburan saham, meningkat kepada 41.2%.
Dari tahun 2020 hingga 2025, dalam kalangan perumahan berharga tinggi yang melebihi 1.5 bilion won Korea, nisbah pembelian tunai sepenuhnya kekal di bawah 5%, tetapi pada bulan April tahun ini, nisbah tersebut meningkat mendadak kepada 13.2%, mencapai rekod tertinggi. Ini bermakna pembelian perumahan di kawasan teras dalam pusingan ini kurang sensitif terhadap perubahan kadar faedah, dan juga melemahkan kekangan langsung kawalan kredit tradisional terhadap pasaran mewah.
Pembelian oleh Golongan Muda Menjadi Peningkatan Penting
Pada masa yang sama, generasi muda sekitar umur 30 tahun menjadi kumpulan pembelian utama dalam pusingan ini. Dalam empat bulan pertama, jumlah dana pembelian berkaitan mencapai 1.2592 trilion won Korea, melebihi 40% dalam kalangan pembeli rumah pertama kali di Seoul. Kemasukan pembelian oleh golongan muda ini mencerminkan kebimbangan terhadap peruntukan aset di bandar teras dan pengukuhan serentak jangkaan pendapatan dan pemisahan kekayaan.
Penganalisis berpendapat, jika dana pasaran sekuriti terus mengalir ke aset perumahan, dan kadar pemulihan bekalan rumah baru adalah terhad, harga di kawasan teras Seoul mungkin terus mendapat sokongan. Namun, trend ini juga mungkin memperburuk pemisahan kekayaan dan ketidakseimbangan penilaian kawasan, dan dasar masa depan mungkin perlu mencari keseimbangan antara menstabilkan jangkaan perumahan dan mengekang gelembung struktur.
