Perintah eksekutif baharu Amerika Syarikat mengarahkan Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA) menguji pembatalan automatik insurans gadai janji bagi sebahagian pinjaman baharu, di samping menjadikan program rintis untuk mengurangkan kos pembiayaan semula sebagai aturan jangka panjang. Langkah itu mungkin mengurangkan premium bulanan atau kos penyelesaian bagi sesetengah peminjam, tetapi syarat kelayakan dan jumlah penjimatan sebenar masih belum ditetapkan. Harga rumah dan kadar gadai janji kekal sebagai faktor utama yang menentukan kemampuan membeli rumah.
Pengarah FHFA Bill Pulte menulis di media sosial bahawa berjuta-juta rakyat Amerika akan menjimatkan ribuan dolar. Namun, Keith Gumbinger, naib presiden laman web gadai janji HSH, berkata jumlah penjimatan kepada pengguna sukar dinilai sebelum butiran dasar diumumkan.
Insurans pinjaman baharu mungkin dibatalkan apabila ekuiti mencukupi
Bagi pinjaman konvensional dengan bayaran pendahuluan kurang daripada 20% harga rumah, peminjam biasanya perlu membayar insurans gadai janji swasta (PMI). Pinjaman daripada Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) pula lazimnya mewajibkan semua peminjam membeli insurans gadai janji. Perintah baharu itu meminta FHFA merangka program rintis untuk membatalkan insurans secara automatik bagi pinjaman yang layak apabila ekuiti peminjam dalam rumah mencapai paras tertentu. Program ini akan meliputi pinjaman yang dikeluarkan selepas ia bermula, tetapi ambang kelayakan dan cara pelaksanaannya belum diumumkan.
Di bawah peraturan semasa, maklumat Fannie Mae menyatakan peminjam pinjaman konvensional biasanya boleh memohon pembatalan PMI apabila baki pinjaman turun di bawah 80% daripada harga pembelian atau ekuiti rumah mencapai 20%. Pihak pengendali pinjaman pula mungkin membatalkannya secara automatik apabila baki mencapai 78% daripada nilai asal rumah. Perubahan yang dicadangkan ialah peminjam yang layak mungkin tidak perlu membuat permohonan sendiri; namun, skop dan tatacara program rintis itu masih belum jelas.
Premium PMI tahunan lazimnya sekitar 0.2% hingga 2% daripada jumlah pinjaman, bergantung pada bayaran pendahuluan, skor kredit dan nilai pinjaman. Pengiraan menggunakan kalkulator persendirian Freddie Mac menunjukkan pembeli yang membayar 10% wang pendahuluan untuk rumah bernilai AS$600,000, dengan pinjaman kadar tetap 30 tahun pada kadar 7.3%, akan membayar kira-kira AS$351 sebulan untuk insurans gadai janji.
Gumbinger berkata kenaikan harga rumah dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan bayaran pendahuluan yang rendah menyebabkan ramai pembeli masih perlu membayar PMI. Laporan Realtor.com menunjukkan bayaran pendahuluan median bagi pembelian rumah di Amerika Syarikat pada suku kedua 2026 ialah 13.7% daripada harga rumah, bersamaan AS$27,100. Seth Appleton, presiden sebuah persatuan industri insurans gadai janji Amerika Syarikat, berkata industri menyokong usaha mengurangkan kos pembeli rumah pada masa hadapan dan menyatakan penyedia insurans gadai janji swasta sudah menawarkan perkhidmatan berkaitan.
Program rintis pembiayaan semula akan diteruskan, penjimatan belum dipastikan
Perintah eksekutif itu turut meminta FHFA menjadikan satu program rintis pembiayaan semula sebagai program jangka panjang. Program tersebut membenarkan polisi insurans hak milik pemberi pinjaman digantikan dengan “alternatif berkos lebih rendah” bagi mengurangkan kos penyelesaian pembiayaan semula. Yuran berkaitan hak milik dan insurans hak milik lazimnya antara komponen terbesar dalam kos penyelesaian gadai janji, jadi perubahan itu boleh memberi manfaat kepada sebahagian peminjam.
Program rintis itu pada asalnya dijadualkan berlangsung sehingga November 2027 dan mempunyai skop terhad. Dalam keterangan kepada Kongres pada April 2024, bekas pengarah FHFA Sandra Thompson berkata program itu ketika itu hanya meliputi pinjaman pembiayaan semula dengan nisbah pinjaman kepada nilai di bawah 80% di beberapa negeri. Beliau menganggarkan pengguna yang pinjamannya termasuk dalam program boleh menjimatkan AS$500 hingga AS$1,500 dalam kos penyelesaian. Selepas program dijadikan aturan jangka panjang, peluasan kelayakan dan jumlah penjimatan akhir masih bergantung pada peraturan seterusnya.
Setakat 23 Oktober 2026, kadar gadai janji tetap 30 tahun yang diumumkan Freddie Mac ialah 7.32%. Pada pertengahan Oktober, permohonan pembiayaan semula merosot 59% berbanding tempoh sama tahun sebelumnya. Gumbinger berkata pengurangan yuran insurans hak milik dan kos lain boleh meringankan perbelanjaan peminjam, tetapi harga rumah dan kadar gadai janji tetap menjadi penentu utama kos perumahan. Peminjam kini menantikan pengumuman FHFA mengenai ambang kelayakan, jenis pinjaman yang diliputi dan tarikh pelaksanaan program rintis.