Новый жилищный указ в США поручает Федеральному агентству по жилищному финансированию (FHFA) протестировать автоматическую отмену ипотечного страхования для части новых кредитов и сделать долгосрочной программу по снижению расходов на рефинансирование. Для некоторых заемщиков это может уменьшить ежемесячные платежи или затраты на оформление сделки, однако условия участия и размер возможной экономии пока не установлены. Доступность жилья по-прежнему в первую очередь зависит от цен на недвижимость и ипотечных ставок.
Глава FHFA Билл Пулте заявил в соцсетях, что миллионы американцев смогут сэкономить тысячи долларов. Однако Кит Гумбингер, вице-президент исследовательской компании HSH, считает, что оценивать выгоду для заемщиков рано: пока неясно, как именно будут работать новые меры.
FHFA проверит автоматическую отмену ипотечной страховки
Заемщики с обычной ипотекой, внесшие первоначальный взнос менее 20%, как правило, платят за частное ипотечное страхование (PMI). Для кредитов Федерального управления жилищного строительства (FHA) страхование обычно обязательно для всех заемщиков. Согласно новому указу, FHFA должна разработать пилотный проект, предусматривающий автоматическую отмену страхования по подходящим кредитам после достижения заемщиком установленного уровня собственного капитала в жилье. Программа будет распространяться на кредиты, выданные после ее запуска, но порог доли капитала и другие условия пока не объявлены.
По действующим правилам Fannie Mae, заемщики с обычной ипотекой обычно могут запросить отмену PMI, когда остаток долга опускается ниже 80% первоначальной цены покупки жилья или собственный капитал достигает 20%. Обслуживающая кредит организация может отменить страхование автоматически, когда остаток кредита снижается до 78% первоначальной стоимости недвижимости. Новый пилот потенциально избавит подходящих заемщиков от необходимости подавать такой запрос, но его охват и порядок работы еще предстоит определить.
Годовая стоимость PMI обычно составляет от 0,2% до 2% суммы кредита. Она зависит, в частности, от первоначального взноса, кредитного рейтинга заемщика и размера займа. По расчетам ипотечного калькулятора Freddie Mac, покупатель дома за $600 000 с первоначальным взносом 10% и ипотекой на 30 лет под фиксированные 7,3% платил бы за страхование около $351 в месяц.
Гумбингер отметил, что рост цен на жилье и сравнительно небольшие первоначальные взносы оставили многих заемщиков с расходами на PMI. По данным Realtor.com, во втором квартале 2026 года медианный первоначальный взнос покупателей жилья в США составил 13,7% от цены покупки, или $27 100. Сет Эпплтон, президент отраслевой ассоциации компаний ипотечного страхования США, заявил, что сектор поддерживает меры по снижению расходов будущих покупателей, и подчеркнул, что частные страховщики уже предоставляют сопутствующие услуги.
Пилот по расходам на рефинансирование станет долгосрочной программой
Указ также поручает FHFA перевести пилот по рефинансированию в долгосрочный формат. Кредиторам разрешат использовать «менее затратную альтернативу» страхованию титула, оформляемому в интересах кредитора, чтобы снизить расходы при закрытии сделки по рефинансированию. Сборы и страхование, связанные с титулом собственности, обычно входят в число крупнейших статей таких расходов, поэтому изменение может принести выгоду части заемщиков.
Изначально пилот должен был действовать до ноября 2027 года, а круг его участников был ограничен. На слушаниях в Конгрессе в апреле 2024 года тогдашний директор FHFA Сандра Томпсон сообщила, что программа распространялась только на рефинансирование в небольшом числе штатов и при отношении суммы кредита к стоимости жилья менее 80%. По ее оценке, участвовавшие в пилоте кредиты могли сократить расходы заемщиков на закрытие сделки на $500–1 500. Будут ли расширены условия участия в долгосрочной программе и какова окажется фактическая экономия, зависит от правил, которые еще предстоит разработать.
По данным Freddie Mac, на 23 октября 2026 года средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой составляла 7,32%. В середине октября число заявок на рефинансирование было на 59% ниже, чем годом ранее. Гумбингер считает, что снижение расходов на страхование титула и сопутствующих сборов уменьшит затраты заемщиков, но сильнее на стоимость жилья продолжают влиять цены на недвижимость и ипотечные ставки. Заемщикам пока остается ждать, когда FHFA установит порог участия, перечень кредитов и сроки внедрения пилота.