Một sắc lệnh nhà ở mới của Mỹ yêu cầu Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) thử nghiệm việc tự động hủy bảo hiểm thế chấp đối với một số khoản vay mới, đồng thời chuyển chương trình thí điểm giảm chi phí tái cấp vốn thành chương trình dài hạn. Các biện pháp này có thể giúp một số người vay giảm phí bảo hiểm hàng tháng hoặc chi phí khi hoàn tất giao dịch, nhưng điều kiện áp dụng và mức tiết kiệm cụ thể vẫn chưa được công bố. Giá nhà và lãi suất thế chấp vẫn là những yếu tố chính chi phối khả năng mua nhà.
Giám đốc FHFA Bill Pulte viết trên mạng xã hội rằng hàng triệu người Mỹ sẽ tiết kiệm hàng nghìn USD. Tuy nhiên, Keith Gumbinger, Phó chủ tịch trang thông tin thế chấp HSH, cho rằng chưa thể đánh giá người tiêu dùng sẽ tiết kiệm được bao nhiêu cho đến khi chính sách có hướng dẫn chi tiết.
Thí điểm hủy bảo hiểm khi vốn chủ sở hữu đạt ngưỡng
Người vay các khoản thế chấp thông thường với khoản trả trước dưới 20% giá nhà thường phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Với khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), thông thường tất cả người vay đều phải có bảo hiểm thế chấp. Sắc lệnh mới yêu cầu FHFA xây dựng chương trình thí điểm để chủ động hủy bảo hiểm cho các khoản vay đủ điều kiện khi vốn chủ sở hữu trong căn nhà đạt một ngưỡng nhất định. Chương trình áp dụng cho các khoản vay được cấp sau khi thí điểm bắt đầu; ngưỡng và quy trình cụ thể chưa được xác định.
Theo quy định hiện hành, thông tin của Fannie Mae cho biết người vay thế chấp thông thường thường có thể đề nghị hủy PMI khi dư nợ giảm xuống dưới 80% giá mua nhà hoặc khi vốn chủ sở hữu đạt 20%. Đơn vị quản lý khoản vay có thể tự động hủy bảo hiểm khi dư nợ còn 78% giá trị ban đầu của căn nhà. Điểm mới của chương trình thí điểm là người vay đủ điều kiện có thể không cần tự nộp yêu cầu, nhưng phạm vi áp dụng và cách triển khai vẫn chưa rõ.
Phí PMI hằng năm thường dao động từ 0,2% đến 2% khoản vay, tùy thuộc vào tỷ lệ trả trước, điểm tín dụng và số tiền vay cùng các yếu tố khác. Theo công cụ tính toán riêng của Freddie Mac, người mua nhà trả trước 10% để mua căn nhà trị giá 600.000 USD, với khoản vay lãi suất cố định 30 năm ở mức 7,3%, sẽ trả khoảng 351 USD phí bảo hiểm thế chấp mỗi tháng.
Gumbinger nhận định giá nhà tăng trong những năm gần đây, trong khi nhiều người mua trả trước khoản tiền thấp, khiến không ít khoản vay vẫn phải chịu PMI. Báo cáo của Realtor.com cho thấy trong quý II/2026, khoản trả trước trung vị của người mua nhà tại Mỹ tương đương 13,7% giá nhà, tức 27.100 USD. Seth Appleton, Chủ tịch tổ chức ngành bảo hiểm thế chấp Mỹ, cho biết ngành ủng hộ định hướng giảm chi phí cho người mua nhà trong tương lai và nhấn mạnh các doanh nghiệp bảo hiểm thế chấp tư nhân đã cung cấp những dịch vụ liên quan.
Duy trì chương trình giảm phí tái cấp vốn, mức tiết kiệm còn bỏ ngỏ
Sắc lệnh cũng yêu cầu FHFA chuyển một chương trình thí điểm tái cấp vốn thành chương trình dài hạn. Chương trình cho phép thay hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu của bên cho vay bằng một “phương án thay thế có chi phí thấp hơn”, nhằm giảm chi phí hoàn tất giao dịch tái cấp vốn. Các khoản phí liên quan đến quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu thường chiếm một phần lớn chi phí hoàn tất khoản vay mua nhà, nên thay đổi này có thể giúp giảm chi phí cho một số người vay.
Chương trình ban đầu dự kiến kéo dài đến tháng 11/2027 và có phạm vi hạn chế. Tại phiên điều trần trước Quốc hội tháng 4/2024, cựu Giám đốc FHFA Sandra Thompson cho biết chương trình khi đó chỉ áp dụng cho các khoản tái cấp vốn có tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản dưới 80% tại một số ít bang. Bà ước tính người vay thuộc chương trình có thể tiết kiệm từ 500 đến 1.500 USD chi phí hoàn tất giao dịch. Việc chương trình trở thành dài hạn có mở rộng phạm vi áp dụng hay không, cũng như khoản tiết kiệm cuối cùng, sẽ phụ thuộc vào các quy định tiếp theo.
Tính đến ngày 23/10/2026, Freddie Mac công bố lãi suất thế chấp cố định 30 năm ở mức 7,32%. Đến giữa tháng 10, nhu cầu đăng ký tái cấp vốn giảm 59% so với cùng kỳ năm trước. Gumbinger cho rằng giảm các khoản phí như bảo hiểm quyền sở hữu có thể hạ chi phí cho người vay, nhưng giá nhà và lãi suất thế chấp vẫn quyết định phần lớn chi phí nhà ở. Trước mắt, người vay cần chờ FHFA công bố ngưỡng của chương trình thí điểm, các khoản vay được áp dụng và thời điểm triển khai thực tế.