- Dữ liệu mới nhất từ Hiệp hội Khảo sát Hoàng gia Anh cho thấy, chênh lệch giá nhà trong tháng 4 đã giảm mạnh từ mức âm 25 xuống âm 34, đánh dấu mức giảm lớn nhất kể từ tháng 11 năm 2023, cho thấy chỉ số tâm lý người mua thường xuyên đã xấu đi đáng kể dưới tác động của các cú sốc địa chính trị bên ngoài.
- Thị trường phái sinh lãi suất đang định giá lại một cách mạnh mẽ lộ trình chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Anh, với các hợp đồng hoán đổi chỉ số qua đêm hiện đã hoàn toàn tính đến kỳ vọng tăng lãi suất 2 đến 3 lần, mỗi lần 25 điểm cơ bản trước cuối năm, đẩy mức chuẩn trung tâm của lãi suất thế chấp lên cao.
- Thị trường cho thuê và thị trường bán hàng đang có xu hướng phân kỳ, khi khả năng chi trả mua nhà chạm ngưỡng, chỉ số tiền thuê nhà trong tháng 4 tiếp tục duy trì đà tăng nhanh, sự thu hẹp số lượng nhà cho thuê của chủ nhà càng làm trầm trọng thêm sự mất cân đối cung cầu mang tính cấu trúc.
Hiệu ứng định giá lại của thị trường thế chấp
Cấu trúc vi mô của thị trường bất động sản Anh đang chịu tác động trực tiếp từ kỳ vọng lãi suất phi rủi ro. Khi thị trường dự đoán Ngân hàng Trung ương Anh có thể tăng lãi suất tổng cộng 50 đến 75 điểm cơ bản trong năm nay, chi phí vốn của các tổ chức cho vay thế chấp đã tăng đáng kể. Cơ sở định giá hoán đổi lãi suất thế chấp cố định kỳ hạn hai năm và năm năm đã buộc phải tăng lên. Sự xấu đi biên của chi phí tài chính này dẫn đến việc người mua nhà tiềm năng rút lui khỏi thị trường hoặc trì hoãn quyết định. Các chỉ số giá do hai tổ chức cho vay thế chấp lớn là Nationwide và Halifax công bố trước đó đã có sự phân hóa, thực chất phản ánh sự chậm trễ dữ liệu và sai lệch mẫu trong bối cảnh biến động lãi suất rộng. Dữ liệu RICS cho thấy sự yếu kém dự báo, báo hiệu sự mở rộng tín dụng tổng thể trong lĩnh vực bất động sản đã rơi vào tình trạng đình trệ.
Sự kìm kẹp của lạm phát nhập khẩu đối với chính sách tiền tệ
Cảnh báo của Tarrant Parsons đã tiết lộ môi trường vĩ mô phức tạp mà nền kinh tế Anh hiện đang đối mặt. Sự gia tăng trung tâm giá dầu Brent do xung đột khu vực Iran gây ra đang truyền tải qua hóa đơn năng lượng và chi phí logistics vào lạm phát cốt lõi của Anh. Cú sốc điển hình từ phía cung này buộc Ngân hàng Trung ương Anh phải duy trì hoặc thậm chí thắt chặt lập trường chính sách tiền tệ hạn chế trong bối cảnh động lực kinh tế suy yếu. Nếu tác động của gián đoạn chuỗi cung ứng tiếp tục lan rộng trong vài quý tới, độ dính của giá hàng hóa sẽ làm giảm nỗ lực giảm phát do thị trường lao động hạ nhiệt mang lại. Đối với thị trường bất động sản, điều này có nghĩa là giai đoạn lợi ích từ việc giảm lãi suất dự kiến ban đầu đã bị đẩy lùi đáng kể, thời điểm phục hồi thanh khoản thị trường đối mặt với sự không chắc chắn lớn.
Phân hóa cấu trúc và áp lực của thị trường khu vực
Môi trường lãi suất cao đang có tác động không đối xứng rõ rệt đến thị trường bất động sản. Tại khu vực phía Nam nước Anh và London, nơi áp lực khả năng chi trả mua nhà là nghiêm trọng nhất, cơ sở giá nhà tuyệt đối cao cộng với chi phí lãi suất tăng mạnh khiến việc phê duyệt khoản vay thế chấp cho người mua nhà lần đầu và nhu cầu cải thiện trở nên khó khăn hơn. Ngược lại, mức độ hoạt động giảm ở một số khu vực có tổng giá thấp hơn ở phía Bắc tương đối nhẹ nhàng hơn. Nếu chi phí vay tiếp tục duy trì ở mức cao hiện tại trong nửa cuối năm, quá trình phát hiện giá ở London và các khu vực lân cận có thể kéo dài hơn, người bán có thể cần phải hạ thấp kỳ vọng niêm yết để thúc đẩy giao dịch thực chất.
Rủi ro đuôi của sự mất cân đối cung cầu cho thuê
Trong khi thị trường mua bán rơi vào bế tắc, thanh khoản của thị trường cho thuê đang trải qua một hình thức thắt chặt khác. Số lượng nhà cho thuê của chủ nhà trong tháng 4 tiếp tục nằm trong vùng thu hẹp, một phần do lãi suất thế chấp mua để cho thuê cao làm xói mòn tỷ suất lợi nhuận cho thuê, khiến một số chủ nhà nhỏ và vừa chọn rút khỏi thị trường; mặt khác, sự không chắc chắn về chính sách cũng kìm hãm nguồn cung nhà cho thuê mới. Sự gia tăng nhanh chóng của tiền thuê nhà phần nào phản ánh nhu cầu bị đẩy ra khỏi thị trường mua nhà chuyển sang thị trường cho thuê. Nếu lạm phát tiền thuê nhà hình thành xu hướng tăng xoắn ốc, điều này sẽ làm tăng thêm khó khăn trong việc quản lý lạm phát rộng, khiến Ngân hàng Trung ương Anh rơi vào tình thế khó khăn hơn về chính sách.
