Steigende Hypothekenzinsen, Immobilienpreise, Energiekosten und weitere Ausgaben rund ums Eigenheim erschweren US-Haushalten den Kauf. Im Juli lag das Einkommen, das nach dem Maßstab der Atlanta Fed für bezahlbares Wohnen erforderlich war, beim etwa 1,5-Fachen des tatsächlichen Medianeinkommens. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek stieg in der Woche zum 8. Oktober auf 7,4 Prozent – den höchsten Stand seit 2023. Dadurch steigen die monatlichen Belastungen für Erstkäufer und Haushalte, die umziehen möchten.
Eine vierteljährliche Umfrage von CNBC und SurveyMonkey ergab, dass rund ein Drittel der Mieter zwar ein Eigenheim besitzen möchte, sich aber durch die Kosten davon abgehalten sieht. Niedrigere Hypothekenzinsen hatten in den vergangenen Jahren einigen Amerikanern den Kauf erleichtert. Inzwischen sind die Zinsen wieder gestiegen, während wohnbezogene Ausgaben einen größeren Teil der Haushaltsbudgets beanspruchen.
Atlanta Fed: Erforderliches Einkommen liegt deutlich über dem Median
Die Atlanta Fed berechnet, welches Einkommen ein Haushalt benötigt, damit die Wohnkosten höchstens 30 Prozent davon ausmachen. In die Rechnung fließen Tilgung und Zinsen, Grundsteuern, Gebäudeversicherung, eine Anzahlung von zehn Prozent sowie eine private Hypothekenversicherung ein.
Das nach diesem Maßstab erforderliche Einkommen entfernte sich ab 2021 zunehmend vom tatsächlichen Medianeinkommen der Haushalte. Im Juli dieses Jahres lag es bei etwa dem 1,5-Fachen des Medians. Domonic Purviance aus der Aufsichts- und Regulierungsabteilung der Atlanta Fed sagte, dass sich früher auch Haushalte mit mittlerem oder niedrigerem Einkommen ein Eigenheim leisten konnten. Die gesunkene Erschwinglichkeit mache Wohneigentum nun zunehmend für Haushalte mit höheren Einkommen zugänglich.
Purviance schätzt, dass die Einkommen bei unveränderten Immobilienpreisen und Hypothekenzinsen um 46 Prozent steigen müssten, um die Lücke zu schließen. Als Hauptgrund für deren Vergrößerung nannte er die in den vergangenen Monaten gestiegenen Hypothekenzinsen. Da die jüngsten Erschwinglichkeitsdaten der Atlanta Fed nur bis Juli reichen und die Zinsen seither weiter zugelegt haben, könnte die Differenz zwischen erforderlichem und tatsächlichem Einkommen inzwischen noch größer sein.
Preisrückgänge in einzelnen Städten ändern wenig am Gesamtbild
In einigen Märkten, darunter Austin, sind die Immobilienpreise gesunken. Nach Einschätzung von Purviance fielen die Rückgänge jedoch nicht stark genug aus, um die Erschwinglichkeit insgesamt wesentlich zu verbessern. Käufer sollten zudem nicht damit rechnen, dass die Preise auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren: Ein solcher Rückgang sei unwahrscheinlich.
Sollten die Hypothekenzinsen unter ihren langfristigen Durchschnitt sinken, könnten sich Angebot und Nachfrage verändern, sagte Purviance. Eigentümer, die wegen ihrer niedrigen bestehenden Hypothekenzinsen bislang nur ungern umgezogen sind, könnten dann eher bereit sein, ihre Immobilien anzubieten. Mehr Inserate könnten die Preise etwas unter Druck setzen – wie stark, hinge jedoch von der Reaktion des Marktes ab.
Neubauverkäufe steigen, Rabatte und Zugeständnisse nehmen zu
Der Kostendruck hat nicht alle Käufe verhindert. Die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser stiegen von Juli auf August, während weniger Bestandsimmobilien verkauft wurden. Daryl Fairweather, Chefvolkswirtin bei Redfin, sagte, einige Eigentümer seien zunehmend verkaufsbereit. Das könne Käufern mehr Verhandlungsspielraum verschaffen.
Redfin zufolge war bei knapp 20 Prozent der im August angebotenen Häuser der Preis gesenkt worden – ein Anteil nahe dem Höchststand der Datenreihe. Der durchschnittliche Abschlag betrug allerdings 4,1 Prozent und lag damit unter den 6,2 Prozent zu Beginn der Erhebung im Jahr 2012. Preissenkungen waren also weit verbreitet, fielen im Durchschnitt aber geringer aus als am Anfang der Zeitreihe.
Fairweather zufolge sind Bauunternehmen besonders aktiv in Märkten mit einem großen Angebot an Neubauten. Sie können Preise senken oder Anreize wie vergünstigte Hypothekenzinsen und einen Zuschuss bei Abschluss des Kaufs anbieten. Solche Zugeständnisse können die Belastung einzelner Käufer mindern. Hypothekenzinsen, das für eine tragbare Finanzierung erforderliche Einkommen und die gesamten Wohnkosten bleiben jedoch zentrale Hürden für Wohneigentum in den USA.