El mercado inmobiliario estadounidense volvió a debilitarse en septiembre, mientras la inflación seguía elevada. La combinación complica las decisiones de la Reserva Federal sobre los tipos de interés y amenaza con encarecer aún más las hipotecas, cuya tasa ya rondaba el 7,43%, si los tipos a corto plazo continúan subiendo en los próximos meses. El encarecimiento del crédito presiona tanto la capacidad de compra como la actividad residencial.
Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), afirmó que el rápido aumento de las tasas hipotecarias lastró el mercado en septiembre. El empleo y el crecimiento de los ingresos aún respaldan a algunos compradores, pero la asequibilidad de la vivienda es especialmente sensible al coste de financiación.
Las ventas pendientes caen a su mínimo desde 2001
El índice de ventas pendientes de viviendas de la NAR mide las propiedades que tienen contrato, pero aún no han completado la compraventa. Por eso se considera un indicador adelantado de las ventas de viviendas existentes. En septiembre, el índice retrocedió un 7,3% mensual y un 11,3% interanual, hasta su nivel más bajo desde que comenzó la serie, en 2001. Los economistas esperaban una caída de solo el 0,4%.
Los datos del Departamento de Comercio de EE. UU. también mostraron un deterioro en la construcción residencial. Los inicios de construcción de viviendas privadas bajaron un 5,2% en tasa anual desestacionalizada, frente al descenso del 0,4% previsto. Los permisos de construcción cayeron un 0,2%, pese a que una encuesta de Dow Jones anticipaba un aumento del 2%. Los permisos para viviendas unifamiliares sumaron 845.000, un 4% menos que en agosto y su cifra más baja desde 2023.
La confianza de los constructores cayó asimismo a un nivel no visto en 14 años. Chris Rupkey, economista jefe de FWDBONDS, advirtió que el mercado podría estancarse aún más si no se producen cambios significativos en la política estadounidense que reduzcan el coste de construir nuevas viviendas.
Las hipotecas por encima del 7% frenan a compradores y vendedores
Los datos de Mortgage News Daily muestran que la tasa media de una hipoteca fija a 30 años se mantuvo por encima del 7% durante la mayor parte de septiembre y rondó el 7,6% hacia finales de mes. Cinco años antes, había llegado brevemente a acercarse al 3%, en un periodo de fuerte demanda inmobiliaria y rápidas subidas de precios durante la pandemia.
El aumento de las tasas no solo afecta a quienes buscan comprar. También desincentiva a propietarios que valoran vender o mudarse: más del 95% de los titulares de hipotecas paga un tipo inferior al vigente en el mercado, y alrededor del 65% tiene una tasa al menos dos puntos porcentuales menor. Vender y contratar una nueva hipoteca elevaría sustancialmente el coste de financiación de muchos hogares. Este efecto, conocido en el mercado como «bloqueo», reduce la oferta de viviendas y la movilidad residencial.
Ronnie Walker, economista de Goldman Sachs, señaló en un informe a clientes que el mercado inmobiliario podría seguir debilitándose antes de estabilizarse. El banco prevé que la inversión residencial caiga un 2,5%, un 4% y un 1% en los próximos tres trimestres, respectivamente. La contracción podría ser mayor si las tasas hipotecarias no bajan.
Goldman Sachs pronostica unos 875.000 inicios de construcción de viviendas unifamiliares en 2027, una cifra prácticamente estable frente a la de este año. También prevé 3,9 millones de ventas de viviendas existentes: cerca del nivel de 2026, pero un 26% por debajo de 2019, antes de la pandemia. Walker afirmó que la persistente escasez de viviendas debería limitar el deterioro, aunque los problemas de asequibilidad probablemente seguirán pesando sobre las compraventas y las nuevas construcciones.
La inflación limita el margen de la Fed para bajar los tipos
Si la debilidad inmobiliaria fuera el único problema, la Reserva Federal podría recortar los tipos para abaratar el crédito y apoyar la demanda. Sin embargo, los datos recientes de precios al consumo y al productor no han ofrecido señales claras de que la inflación esté remitiendo. El índice de precios mayoristas de los bienes de demanda final subió un 2,6%, uno de los mayores incrementos de la serie desde diciembre de 2009, según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU.
Los responsables de la Fed también siguen de cerca el posible impacto inflacionario de la inversión en inteligencia artificial. El fuerte gasto en IA ha encarecido los chips y los productos electrónicos. A la vez, los responsables monetarios consideran que los beneficios económicos de esas inversiones podrían compensar parcialmente la debilidad de sectores como la vivienda.
Los mercados esperan actualmente que la Fed mantenga sin cambios su tipo de referencia en la reunión de la próxima semana. No obstante, la herramienta FedWatch de CME muestra que los futuros sobre tipos descuentan una probabilidad relativamente elevada de una subida de 25 puntos básicos en diciembre, y aún contemplan otro aumento en marzo de 2027. Si se materializara esa trayectoria, el coste de las hipotecas podría permanecer por encima de niveles asumibles para muchos compradores y promotores.
Yun indicó que las tasas hipotecarias ya han subido bastante más que el tipo oficial a corto plazo de la Fed, lo que apunta a que podrían estar cerca de un máximo a corto plazo. Compradores y vendedores podrían esperar a que mejoren las condiciones de financiación antes de volver al mercado. La evolución dependerá de si bajan las tasas hipotecarias y de si los datos de inflación permiten a la Fed dejar de endurecer su política monetaria.