UMH Properties ने तीसरी तिमाही में 5.3 मिलियन डॉलर के प्रेफर्ड डिविडेंड चुकाने के बाद 20.4 मिलियन डॉलर का फंड्स फ्रॉम ऑपरेशंस (FFO) दर्ज किया। उद्धृत शेयर कीमत पर कंपनी के Series D प्रेफर्ड शेयरों की मौजूदा यील्ड करीब 7.58% है; एक्स-डिविडेंड आधार पर यह लगभग 7.7% बैठती है। कंपनी के रियल एस्टेट पोर्टफोलियो से समर्थित इन संचयी प्रेफर्ड शेयरों की आय को उधारी की लागत, कर्ज के स्तर और डिविडेंड चुकाने की क्षमता के साथ देखकर समझना जरूरी है।
12 अमेरिकी राज्यों में 145 मैन्युफैक्चर्ड-होम कम्युनिटी
UMH Properties एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) है, जो अमेरिका के 12 राज्यों में 145 मैन्युफैक्चर्ड-होम कम्युनिटी संचालित करता है। इनमें से 142 संपत्तियों का मालिकाना हक कंपनी के पास है। इन कम्युनिटी में 27,000 से अधिक विकसित होमसाइट हैं, जिनमें लगभग 11,400 पर किराये के मकान हैं और निवासी उन्हें लीज पर लेते हैं।
तीसरी तिमाही में समायोजित EBITDA लगभग 36 मिलियन डॉलर रहा, जो एक साल पहले की तुलना में करीब 7% अधिक है। हालांकि, EBITDA में ब्याज खर्च शामिल नहीं होता। इसलिए वित्तपोषण लागत में बढ़ोतरी का परिचालन प्रदर्शन पर असर समझने के लिए FFO अधिक प्रासंगिक माप है।
किराये की आय ने ब्याज लागत में बढ़ोतरी की भरपाई की
UMH के मुताबिक, पुराने कर्ज पर औसत कूपन दर 4% के ऊपरी दायरे में है, जबकि हाल की रीफाइनेंसिंग की लागत 6% के निचले दायरे तक पहुंच गई है। मौजूदा क्रेडिट सुविधा के तहत उधारी की दर 5% के निचले दायरे में है। प्रबंधन की योजना आम शेयर या प्रेफर्ड शेयर जारी करने पर विचार करने से पहले इसी क्रेडिट सुविधा का इस्तेमाल करने की है।
किराये की आय में बढ़ोतरी अब तक ब्याज खर्च में वृद्धि के असर की भरपाई करती रही है। तीसरी तिमाही का FFO 20.4 मिलियन डॉलर, यानी प्रति शेयर 0.24 डॉलर रहा—इसमें 5.3 मिलियन डॉलर के प्रेफर्ड डिविडेंड घटाए जा चुके हैं। इन भुगतानों से पहले FFO करीब 26 मिलियन डॉलर था, जिसका लगभग पांचवां हिस्सा प्रेफर्ड डिविडेंड में गया। UMH ने चालू वित्त वर्ष के लिए करीब 1 डॉलर प्रति शेयर FFO का अपना अनुमान बरकरार रखा है।
कर्ज और बैलेंस शीट की तस्वीर
तीसरी तिमाही के अंत में UMH की बुक इक्विटी करीब 880 मिलियन डॉलर थी। इसमें लगभग 340 मिलियन डॉलर की प्रेफर्ड इक्विटी और 500 मिलियन डॉलर से अधिक की आम इक्विटी शामिल थी। कुल कर्ज करीब 860 मिलियन डॉलर था, जिसमें 543 मिलियन डॉलर मॉर्गेज कर्ज था।
कंपनी की परिसंपत्तियों में लगभग 100 मिलियन डॉलर नकद, जॉइंट वेंचर में निवेश और बाजार में बिकने योग्य प्रतिभूतियां शामिल थीं। इसके अलावा, इन्वेंटरी और प्राप्य नोट्स का मूल्य 160 मिलियन डॉलर से कुछ अधिक था। रियल एस्टेट का बुक वैल्यू करीब 1.4 अरब डॉलर था, जबकि संचित मूल्यह्रास लगभग 600 मिलियन डॉलर था। ये आंकड़े पोर्टफोलियो का संदर्भ देते हैं, लेकिन इनसे यह तय नहीं होता कि संपत्तियां बेचने पर कितनी कीमत मिल सकती है।
Series D के बकाया डिविडेंड जमा होते हैं
UMH की फिलहाल एक ही प्रेफर्ड सीरीज बकाया है: Series D, जिसका टिकर UMH.PR.D है। इसकी घोषित डिविडेंड दर 6.375% है और भुगतान तिमाही आधार पर चार किस्तों में होता है। हर किस्त प्रति शेयर 0.40 डॉलर से कुछ कम है। शेयर 25 डॉलर के अंकित मूल्य से नीचे कारोबार कर रहे हैं, इसलिए मौजूदा यील्ड करीब 7.58% और एक्स-डिविडेंड यील्ड लगभग 7.7% है। अगली एक्स-डिविडेंड तारीख 16 नवंबर होने की उम्मीद है।
Series D का डिविडेंड संचयी है। यदि UMH भुगतान रोकता है, तो बकाया डिविडेंड खत्म नहीं होते और बाद में चुकाने पड़ते हैं। हालांकि, यह शर्त समय पर भुगतान की गारंटी नहीं देती। कंपनी के नकदी प्रवाह, वित्तपोषण व्यवस्था और देनदारियां चुकाने की क्षमता पर नजर रखना इसलिए प्रासंगिक है।
UMH एट-द-मार्केट पेशकश के जरिए भी Series D शेयर जारी कर रहा है। इस साल के पहले नौ महीनों में कंपनी ने औसतन 21.73 डॉलर प्रति शेयर की कीमत पर 664,000 शेयर बेचे और 14.4 मिलियन डॉलर का सकल कोष जुटाया। इससे अतिरिक्त पूंजी मिली, लेकिन प्रेफर्ड शेयरों की संख्या और भविष्य में उन पर देय डिविडेंड भी बढ़े।
प्रेफर्ड आय और आम शेयर का मूल्यांकन अलग
विश्लेषकों के आम सहमति अनुमानों के आधार पर UMH के आम शेयर का फॉरवर्ड FFO मल्टीपल करीब 13 से 13.5 गुना है। प्रेफर्ड शेयरों में इसके बजाय तय घोषित डिविडेंड दर और संचयी भुगतान की शर्तें हैं; इसलिए उनका रिटर्न प्रोफाइल आम शेयर के मूल्यांकन से अलग है। ये विशेषताएं ब्याज दर, क्रेडिट या नकदीकरण से जुड़े जोखिम खत्म नहीं करतीं। तीसरी तिमाही का FFO, बैलेंस शीट और जारी प्रेफर्ड शेयरों की संख्या ऐसे कंपनी-विशिष्ट आंकड़े हैं जो इन प्रतिभूतियों को समझने के लिए प्रासंगिक हैं।