米国の住宅ローン金利が7％を超え、現金での住宅購入が選択肢として注目されています。ただし、購入資金を投資資産の売却で賄う場合、キャピタルゲイン税や手元資金の減少、運用を続けていた場合の機会費用も考慮が必要です。ファイナンシャルアドバイザーは、金利や月々の返済額だけでなく、税務状況、投資期間、リスク許容度、現金準備を含めて判断するよう助言しています。現金と借入を組み合わせる方法もあります。
金利だけでなく資産全体を見て判断
Kayne Anderson Rudnick Investment Managementの財務プランニング部門ディレクター、Thomas Pontius氏は、まず住宅購入資金をどの資産から用意するのかを確認し、ポートフォリオ全体への影響を検討すべきだと指摘します。投資資産の売却に伴う税負担を抑え、一部を運用に残せれば、その運用益が借入コストを補う可能性はあります。ただし、運用成果は確実ではありません。
Merrill Lynchで住宅ローン事業を担当するRachel Scholl氏も、借入そのものが必ずしも不適切な選択とは限らないと話します。投資や緊急時の資金、住宅に関する計画とのバランスが重要です。銀行との取引関係や保有資産の規模によっては、顧客が約5.5～6％の金利で借りられる場合もあるといいますが、条件は個人によって異なります。
一方、借入コストは依然として無視できません。The Real Estate Whispererの創業者兼CEO、Rich Arzaga氏は金利がさらに上昇すると予想。全米リアルター協会（NAR）の首席エコノミスト、Lawrence Yun氏は最近、購入者は7％前後の金利を「新たな常態」として捉えるべきだとの見方を示しました。
資産売却でキャピタルゲイン税が発生する場合も
現金で購入すれば毎月のローン返済は不要になりますが、投資資産を売却して資金を調達する場合、キャピタルゲイン税が大きくなる可能性があります。Carson Wealthのパートナー兼ウェルスアドバイザー、Jason Juhl氏は、住宅を購入できることと、どの支払い方法が最適かは別の問題だと説明します。
どの資産を売却するかも税負担を左右します。Juhl氏によると、課税口座の投資資産を使う方が有利なケースがあり、1年を超えて保有した資産の長期キャピタルゲイン税率は一般に0～20％です。一方、従来型IRAや401(k)からの引き出しは通常、所得税の対象となります。実際の税額は個人の状況によって異なり、退職口座から早期に引き出すと追加の税や手数料が発生することもあります。
全額現金か通常の住宅ローンか、という二択に限る必要はありません。Juhl氏によれば、顧客のなかには現金と融資をおよそ半分ずつ組み合わせる人もいます。また、借入後に元本の一部をまとめて返済し、貸し手に残高を基に今後の返済額を再計算してもらう「再償還（リキャスト）」を検討する方法もあります。利用できるかどうかや条件は、金融機関への確認が必要です。
退職時期や手元資金の必要性も判断材料
年齢や購入目的、リスク許容度によっても適切な資金計画は変わります。Pontius氏は、住まいを小さくするための買い替えなのか、家族のために広い住宅を購入するのかを見極める必要があると指摘します。退職が近い人は、退職後に大きな債務を抱えることを避けたいと考える場合があります。
退職後は、すぐに使える資金をどれだけ確保するかも重要です。Juhl氏は、流動性の高い資産を保有する安心感と投資リターンを比較し、資産を現金化するのか、現金で購入するのか、住宅ローンを一定額残すのかを、本人の生活に照らして検討するよう勧めています。
元本を返済せず利息のみを支払うローンも選択肢の一つです。Pontius氏によると、こうしたローンは当面の支出を抑えられる一方、毎月の支払いによって元本は減りません。目先の返済額だけではなく、長期のキャッシュフローや債務計画にこの点を織り込む必要があります。
税負担と資金繰りを複数案で比較
住宅ローンの申請を直接支援しないファイナンシャルアドバイザーでも、複数の金利や融資条件を比較し、住宅購入を家計全体の計画に反映させることができます。Arzaga氏は、プランニングソフトを使って複数の案を試算し、税負担や投資資産の取得原価、資金の早期引き出しに伴う追加税・手数料を確認するよう勧めています。
検討すべきなのは、現在の住宅ローン金利が高いかどうかだけではありません。頭金や購入代金を用意することで、税負担や投資ポートフォリオ、緊急時に使える現金がどう変わるかも重要です。現金購入は債務を抑えられる一方で流動性を損ない、借入は手元資金を残せる一方、利息が発生します。どの割合で組み合わせるかは、資産構成、融資条件、資金の使い道によって異なります。