UMH Properties의 3분기 FFO는 우선주 배당을 반영하고도 2,040만 달러를 기록했습니다. D시리즈 우선주의 현재 수익률은 주가 기준 약 7.58%, 배당락 기준으로는 약 7.7%입니다. 부동산 자산을 기반으로 한 누적형 우선주지만, 수익률을 살펴볼 때는 회사의 이자 비용과 부채 규모, 배당 지급 여력도 함께 따져볼 필요가 있습니다.
145개 주거 커뮤니티가 임대사업 기반
UMH Properties는 미국 12개 주에서 조립식 주택 커뮤니티 145곳을 운영하는 부동산투자신탁(REIT)입니다. 이 가운데 142곳을 직접 보유하고 있으며, 개발된 주거용 부지는 2만7,000개가 넘습니다. 약 1만1,400개 부지에는 임대주택이 들어서 주민에게 임대되고 있습니다.
회사의 3분기 조정 EBITDA는 약 3,600만 달러로 전년 동기보다 약 7% 증가했습니다. 다만 EBITDA에는 이자 비용이 포함되지 않습니다. 금융 비용이 높아진 상황에서는 이자 부담을 반영하는 FFO가 영업성과를 살펴보는 데 더 직접적인 지표가 될 수 있습니다.
FFO 증가가 금리 부담 일부 상쇄
UMH는 기존 부채의 평균 표면금리가 4%대 후반이며, 최근 차환 금리는 6%대 초반으로 올랐다고 밝혔습니다. 현재 신용한도에서 조달하는 자금의 비용은 5%대 초반입니다. 경영진은 보통주나 우선주 발행에 앞서 우선 해당 신용한도를 활용할 계획입니다.
이자 비용이 늘었지만 임대료 수입 증가가 부담을 상쇄했습니다. 3분기 FFO는 2,040만 달러, 주당 FFO는 0.24달러였습니다. 이 수치에는 분기 중 지급한 우선주 배당 530만 달러가 반영됐습니다. 우선주 배당을 차감하기 전 FFO는 약 2,600만 달러로, 그중 약 5분의 1이 우선주 배당에 쓰였습니다. 회사는 이번 회계연도 주당 FFO를 약 1달러로 예상하고 있습니다.
부채 8억6,000만 달러…부동산 장부가 14억 달러
3분기 말 UMH의 장부상 자본은 약 8억8,000만 달러입니다. 우선주 자본이 약 3억4,000만 달러이며, 보통주 자본 완충분은 5억 달러를 넘습니다. 총부채는 약 8억6,000만 달러로, 이 가운데 담보대출이 5억4,300만 달러를 차지합니다.
자산에는 현금 약 1억 달러와 합작투자 지분, 시장성 유가증권이 포함됩니다. 재고자산과 받을어음은 1억6,000만 달러를 약간 웃돕니다. 부동산 자산의 장부가액은 약 14억 달러이며, 누적 감가상각액은 6억 달러에 조금 못 미칩니다. 장부가액과 감가상각은 자산 현황을 가늠하는 자료지만, 실제 매각 시 실현 가능한 가격을 그대로 나타내지는 않습니다.
누적형 D시리즈, 배당 미지급분은 이월
현재 UMH가 발행한 우선주는 D시리즈(티커: UMH.PR.D)입니다. 표면 배당률은 6.375%로, 분기마다 네 차례에 걸쳐 회당 0.40달러에 조금 못 미치는 배당을 지급합니다. 주가가 액면가인 25달러를 밑돌아 현재 수익률은 약 7.58%이며, 다음 배당락을 기준으로 한 수익률은 약 7.7%입니다. 다음 배당락일은 11월 16일로 예정돼 있습니다.
D시리즈는 누적형 우선주입니다. 배당 지급이 중단되더라도 미지급분이 소멸하지 않고, 이후 지급해야 합니다. 다만 누적 조건이 배당의 정기 지급을 보장하는 것은 아닙니다. 현금흐름과 자금 조달 계획, 채무 상환 능력을 계속 살펴야 합니다.
UMH는 시장 발행 프로그램을 통해 D시리즈 우선주도 추가 발행하고 있습니다. 올해 첫 9개월 동안 주당 평균 21.73달러에 66만4,000주를 매각해 총 1,440만 달러를 조달했습니다. 지속적인 발행은 자금 조달에 도움이 되지만, 우선주 잔액과 향후 배당 의무도 늘립니다.
보통주 밸류에이션과 우선주 수익률은 별개
시장 컨센서스를 반영한 UMH 보통주의 다음 회계연도 FFO 배수는 약 13~13.5배입니다. 우선주는 고정 표면배당과 누적 조건을 제공하지만, 보통주와는 수익 구조와 평가 기준이 다릅니다. 또한 금리·신용·유동성 위험까지 없애지는 않습니다. 우선주를 살펴볼 때는 3분기 FFO와 재무상태, 추가 발행 규모를 함께 고려해야 합니다.