O mercado imobiliário dos Estados Unidos enfraqueceu ainda mais em setembro, enquanto a inflação permaneceu elevada, complicando as decisões da Reserva Federal sobre a trajetória das taxas de juro. Vários indicadores do setor deterioraram-se em simultâneo. Se as taxas de curto prazo continuarem a subir nos próximos meses, os juros das hipotecas, já próximos de 7,43%, poderão avançar ainda mais, agravando a pressão sobre a acessibilidade das casas e a atividade residencial.
Lawrence Yun, economista-chefe da National Association of Realtors, afirmou que a evolução do mercado imobiliário em setembro foi penalizada pela rápida subida dos juros hipotecários. O crescimento do emprego e dos rendimentos continua a dar algum suporte aos potenciais compradores, mas a acessibilidade das habitações é mais sensível às alterações no custo do financiamento.
Vendas pendentes atingem mínimo desde 2001
O índice de vendas pendentes da National Association of Realtors acompanha os imóveis residenciais que já têm contrato, mas ainda não foram transacionados. Por isso, é considerado um indicador antecedente relevante das vendas de casas usadas. Em setembro, o índice caiu 7,3% face ao mês anterior e 11,3% em termos homólogos, atingindo o nível mais baixo desde o início da série, em 2001. Os economistas esperavam uma descida de apenas 0,4%.
Os dados do Departamento do Comércio dos EUA mostraram que o início da construção de habitações privadas caiu 5,2% em termos anualizados e ajustados de sazonalidade, muito abaixo da redução de 0,4% esperada. As licenças de construção recuaram 0,2%, quando uma sondagem da Dow Jones apontava para um aumento de 2%. As licenças para moradias unifamiliares totalizaram 845.000, menos 4% do que em agosto e o valor mais baixo desde 2023.
A confiança dos construtores de casas também caiu para um nível não observado há 14 anos. Chris Rupkey, economista-chefe da FWDBONDS, afirmou que o mercado imobiliário poderá entrar numa estagnação mais profunda se não houver uma mudança significativa na política dos EUA que reduza o custo de construção de novas habitações.
Juros acima de 7% mantêm compradores e vendedores parados
Os dados da Mortgage News Daily mostraram que a taxa média de uma hipoteca a 30 anos com juro fixo permaneceu acima de 7% durante a maior parte de setembro e rondava 7,6% perto do final do mês. Cinco anos antes, a taxa tinha chegado brevemente perto de 3%, contribuindo para uma forte procura por habitação e para a rápida valorização dos preços durante a pandemia.
A subida dos juros hipotecários afeta não apenas os potenciais compradores, mas também os proprietários que ponderam vender ou mudar de casa. Mais de 95% dos titulares de hipotecas têm atualmente uma taxa inferior à praticada no mercado, e cerca de 65% pagam juros pelo menos dois pontos percentuais abaixo dos níveis atuais. Vender a casa e contratar uma nova hipoteca exporia, assim, muitos proprietários a custos de financiamento substancialmente mais elevados, criando o chamado efeito de “lock-in”, ou bloqueio da oferta.
Ronnie Walker, economista do Goldman Sachs, afirmou num relatório dirigido a clientes que o setor residencial poderá continuar a enfraquecer antes de estabilizar. O Goldman Sachs prevê que o investimento residencial diminua 2,5%, 4% e 1% nos três trimestres seguintes, respetivamente. A contração poderá ser mais acentuada se os juros hipotecários não recuarem.
O banco prevê cerca de 875.000 novos começos de construção de moradias unifamiliares em 2027, pouco acima ou abaixo do nível deste ano. As vendas de casas usadas deverão atingir 3,9 milhões, próximas do nível projetado para 2026, mas 26% abaixo de 2019, antes da pandemia. Walker afirmou que a escassez persistente de habitação deverá limitar a queda do mercado, embora a pressão sobre a acessibilidade possa tornar-se o principal fator de restrição, continuando a pesar sobre as transações e a nova construção.
Inflação reduz margem da Fed para cortar juros
Se a fraqueza do setor imobiliário fosse a única preocupação, a Reserva Federal poderia reduzir os custos de financiamento através de cortes nas taxas e apoiar a procura. Os dados recentes sobre os preços no consumidor e no produtor, contudo, não deram sinais claros de uma desaceleração da inflação. Os dados do Bureau of Labor Statistics mostraram que os preços grossistas dos bens destinados à procura final subiram 2,6%, uma das variações mais rápidas da série desde dezembro de 2009.
Os responsáveis da Fed também acompanham os efeitos inflacionistas do investimento em inteligência artificial. A forte despesa relacionada com a IA elevou os custos de chips e produtos eletrónicos, enquanto os decisores consideram que os ganhos económicos desse investimento poderão compensar parcialmente a fraqueza de setores como o imobiliário.
Os mercados esperam atualmente que a Fed mantenha a taxa de referência inalterada na reunião da próxima semana. A ferramenta FedWatch da Chicago Mercantile Exchange mostra, no entanto, uma expectativa relativamente forte de que os futuros de taxas de juro já tenham incorporado uma subida de 25 pontos-base em dezembro, com a possibilidade de um novo aumento em março de 2027. Se esse cenário se confirmar, os custos das hipotecas poderão permanecer acima dos níveis suportáveis por muitos compradores e promotores imobiliários.
Yun afirmou que os juros hipotecários já subiram significativamente mais do que a taxa de política monetária de curto prazo da Fed, o que sugere que poderão estar perto de atingir um pico no curto prazo. Compradores e vendedores poderão estar a aguardar uma melhoria das condições de financiamento antes de regressarem ao mercado. A evolução do setor dependerá da capacidade de descida das taxas hipotecárias e de os dados de inflação darem à Fed margem para interromper o aperto monetário.