UMH Properties получила за третий квартал $20,4 млн средств от операционной деятельности (FFO) после выплаты $5,3 млн дивидендов по привилегированным акциям. Доходность привилегированных акций Series D по указанной цене составляет около 7,58%, а без учета ближайшего дивиденда — примерно 7,7%. Накопительный характер выплат и портфель недвижимости компании важны для оценки этих бумаг, однако их доходность следует рассматривать вместе с затратами на заимствования, уровнем долга и покрытием дивидендов.
Портфель включает 145 поселков мобильных домов
UMH Properties — инвестиционный траст недвижимости (REIT), работающий в 12 штатах США. Компания владеет 142 из 145 поселков для домов заводского изготовления, которыми она управляет. В них насчитывается более 27 000 подготовленных площадок; примерно на 11 400 из них расположены арендные дома, сдаваемые жильцам.
Скорректированная EBITDA за третий квартал составила почти $36 млн, увеличившись примерно на 7% год к году. Однако EBITDA не учитывает процентные расходы, поэтому FFO лучше показывает, как удорожание финансирования отражается на результатах компании.
Рост FFO компенсирует удорожание долга
По данным UMH, средняя ставка по ранее привлеченному долгу находится в верхней части диапазона 4%, тогда как стоимость недавнего рефинансирования достигла нижней части диапазона 6%. Заимствования по действующей кредитной линии обходятся компании примерно в нижней части диапазона 5%. Руководство намерено сначала использовать эту линию, прежде чем рассматривать выпуск обыкновенных или привилегированных акций.
Пока рост арендных доходов компенсирует влияние увеличения процентных расходов. FFO за третий квартал после выплаты $5,3 млн дивидендов по привилегированным акциям составил $20,4 млн, или $0,24 на акцию. До этих выплат показатель приближался к $26 млн; около пятой части этой суммы направили на дивиденды привилегированным акционерам. UMH по-прежнему ожидает FFO примерно на уровне $1 на акцию за текущий финансовый год.
Долг и структура баланса UMH
На конец третьего квартала балансовый собственный капитал UMH составлял около $880 млн. В него входили примерно $340 млн привилегированного капитала и более $500 млн обыкновенного. Общий долг приближался к $860 млн, включая $543 млн ипотечных займов.
Среди активов компании — почти $100 млн денежных средств, вложения в совместные предприятия и рыночные ценные бумаги, а также чуть более $160 млн запасов и дебиторской задолженности по выданным займам. Балансовая стоимость недвижимости составляла около $1,4 млрд при накопленной амортизации почти $600 млн. Эти показатели описывают состав портфеля, но сами по себе не определяют возможную цену продажи объектов.
Дивиденды Series D накапливаются
В обращении находится один выпуск привилегированных акций UMH — Series D с тикером UMH.PR.D. Установленная ставка дивиденда составляет 6,375%; выплаты производятся ежеквартально, четырьмя платежами чуть менее $0,40 на акцию. Акции торгуются ниже номинала в $25, поэтому текущая доходность составляет около 7,58%, а без учета ближайшей выплаты — примерно 7,7%. Следующая дата без дивиденда ожидается 16 ноября.
Дивиденды Series D являются накопительными. Если UMH приостановит выплаты, начисленные, но не выплаченные суммы сохраняются и подлежат погашению позднее. Это условие не гарантирует своевременную выплату: значение по-прежнему имеют денежные потоки компании, доступность финансирования и способность исполнять обязательства.
Кроме того, UMH размещает акции Series D через программу продаж по рыночным ценам. За первые девять месяцев текущего года компания продала 664 000 акций по средней цене $21,73 и привлекла $14,4 млн до вычета расходов. Размещение дает дополнительный капитал, но одновременно увеличивает число привилегированных акций и будущие обязательства по дивидендам.
Доходность привилегированных акций и оценка обыкновенных различаются
Консенсус-прогнозы предполагают, что форвардный мультипликатор FFO для обыкновенных акций UMH составляет около 13–13,5. Привилегированные акции, в отличие от них, предусматривают фиксированную ставку дивиденда и накопительный порядок выплат, поэтому их профиль доходности иной. Эти особенности не устраняют риски, связанные с процентными ставками, кредитоспособностью и ликвидностью. Среди важных для оценки бумаг показателей — FFO за третий квартал, структура баланса и продолжающееся размещение привилегированных акций.