В сентябре рынок жилья США продолжил слабеть на фоне устойчивой инфляции, что усложняет для Федеральной резервной системы выбор дальнейшей траектории ставок. Одновременно ухудшились несколько показателей жилищного сектора. Если краткосрочные ставки продолжат расти в ближайшие месяцы, ипотека, которая уже стоит около 7,43%, может подорожать еще сильнее, дополнительно ограничив доступность жилья и активность на рынке.
Главный экономист Национальной ассоциации риелторов США Лоуренс Юн связал ухудшение ситуации в сентябре с быстрым ростом ипотечных ставок. Рост занятости и доходов пока поддерживает потенциальных покупателей, однако доступность жилья особенно чувствительна к стоимости заимствований.
Продажи жилья по контрактам — на минимуме с 2001 года
Индекс незавершенных продаж Национальной ассоциации риелторов учитывает объекты, по которым уже заключен договор, но сделка еще не закрыта. Поэтому он служит опережающим ориентиром для рынка вторичного жилья. В сентябре индекс снизился на 7,3% за месяц и на 11,3% в годовом выражении — до самого низкого уровня с начала наблюдений в 2001 году. Экономисты ожидали гораздо меньшего спада, на 0,4%.
По данным Министерства торговли США, число начатых частных жилищных проектов сократилось на 5,2% в пересчете на годовой темп с сезонной корректировкой. Прогноз предполагал снижение на 0,4%. Разрешений на строительство стало меньше на 0,2%, тогда как опрошенные Dow Jones аналитики ожидали роста на 2%. Количество разрешений на строительство отдельно стоящих домов составило 845 тыс. — на 4% меньше, чем в августе, и минимально с 2023 года.
Уверенность застройщиков также упала до уровня, которого не было 14 лет. Главный экономист FWDBONDS Крис Рупки предупредил, что стагнация на рынке может усилиться, если политика в США существенно не изменится и строительство новых домов не станет дешевле.
Ипотека дороже 7% удерживает покупателей и продавцов
По данным Mortgage News Daily, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой большую часть сентября превышала 7% и к концу месяца составляла около 7,6%. Пять лет назад она ненадолго приближалась к 3% — это поддержало спрос и быстрый рост цен на жилье во время пандемии.
Дорогая ипотека влияет не только на потенциальных покупателей, но и на владельцев жилья, которые могли бы продать его или переехать. Более 95% заемщиков платят по ипотеке ставку ниже нынешнего рыночного уровня, а примерно 65% — как минимум на два процентных пункта ниже. При продаже дома и оформлении нового кредита их расходы на финансирование заметно вырастут. Этот эффект на рынке называют «замком» по низкой ставке: владельцы не спешат продавать жилье, чтобы не лишиться выгодных условий кредита.
Экономист Goldman Sachs Ронни Уокер написал в отчете для клиентов, что рынок жилья может продолжить слабеть, прежде чем стабилизируется. Банк прогнозирует снижение инвестиций в жилищное строительство на 2,5%, 4% и 1% в каждом из следующих трех кварталов. Если ипотечные ставки не снизятся, спад может оказаться глубже.
Goldman Sachs ожидает, что в 2027 году число начатых проектов строительства отдельно стоящих домов составит около 875 тыс. — примерно столько же, сколько в этом году. Продажи жилья на вторичном рынке, по прогнозу, достигнут 3,9 млн, приблизившись к уровню 2026 года, но останутся на 26% ниже показателя 2019 года, до пандемии. Уокер отметил, что сохраняющийся дефицит жилья ограничивает потенциал дальнейшего спада, однако решающим фактором для сделок и нового строительства, вероятно, останется доступность жилья.
Устойчивая инфляция ограничивает возможности ФРС снизить ставки
Если бы единственной проблемой была слабость рынка жилья, ФРС могла бы поддержать спрос, снизив стоимость заимствований. Однако последние данные по потребительским и оптовым ценам не дают убедительных признаков замедления инфляции. По данным Бюро трудовой статистики США, оптовые цены на товары конечного спроса выросли на 2,6% — это один из самых быстрых темпов роста за всю историю ряда с декабря 2009 года.
ФРС также оценивает инфляционные последствия инвестиций в искусственный интеллект. Высокие расходы на ИИ повышают стоимость чипов и электронной продукции. При этом представители центробанка считают, что экономическая отдача от таких инвестиций может частично компенсировать слабость отдельных отраслей, в том числе жилищного сектора.
Рынок ожидает, что на следующем заседании на будущей неделе ФРС сохранит ключевую ставку без изменений. Вместе с тем инструмент FedWatch Чикагской товарной биржи показывает, что фьючерсный рынок закладывает достаточно высокую вероятность повышения ставки на 25 базисных пунктов в декабре; еще одно повышение остается возможным в марте 2027 года. Если этот сценарий реализуется, ипотечное финансирование может оставаться недоступным для значительной части покупателей и застройщиков.
Юн отметил, что ипотечные ставки уже выросли намного сильнее, чем краткосрочная ставка ФРС, и, возможно, приблизились к пику на ближайшую перспективу. Покупатели и продавцы могут ждать улучшения условий финансирования, прежде чем вернуться на рынок. Дальнейшая динамика жилищного сектора будет зависеть от того, начнут ли снижаться ипотечные ставки и дадут ли данные по инфляции ФРС возможность прекратить ужесточение политики.