- ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ มีเงินทุนประมาณ 3.7 ล้านล้านวอนเกาหลีไหลออกจากตลาดหลักทรัพย์และพันธบัตร และถูกนำไปลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยจริง ทำให้เกิดการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยในเขตศูนย์กลางของโซลใหม่ เขตคังนัม ซงพา และซอชอ ซึ่งเป็นพื้นที่หรูหราดั้งเดิมกลายเป็นจุดรับเงินทุนหลัก
- ด้านอุปทานเกิดการขาดแคลนเชิงโครงสร้าง ปริมาณการก่อสร้างที่เสร็จสิ้นทั่วประเทศเกาหลีในไตรมาสแรกลดลง 45% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ปริมาณการก่อสร้างที่เสร็จสิ้นในเขตศูนย์กลางของโซลก็ลดลงเกือบสามสิบเปอร์เซ็นต์ การขาดแคลนที่อยู่อาศัยใหม่ยิ่งขยายความยืดหยุ่นของราคา
- แนวโน้มการลดหนี้ของกลุ่มผู้มีมูลค่าสุทธิสูงชัดเจนขึ้น อัตราการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสดทั้งหมดในเขตศูนย์กลางของโซลทำสถิติสูงสุดใหม่ กลุ่มคนรุ่นใหม่กลายเป็นกำลังซื้อหลักในรอบนี้ โดยกลุ่มอายุประมาณ 30 ปีมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในกลุ่มผู้ซื้อบ้านครั้งแรก
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในเขตศูนย์กลางใหม่อย่างชัดเจน
ตามข้อมูลสถิติล่าสุดที่เผยแพร่โดยกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และการขนส่งของเกาหลี ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ มีการเปลี่ยนแปลงทิศทางของสภาพคล่องที่เดิมจัดสรรในตลาดหุ้นและพันธบัตร โดยมีเงินทุนประมาณ 3.7 ล้านล้านวอนเกาหลีไหลเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตโซลซึ่งเป็นจุดรับเงินทุนหลัก ดูดซับเงินทุนประมาณ 2.44 ล้านล้านวอนเกาหลี โดยเฉพาะในเขตคังนัม ซงพา และซอชอ ซึ่งเป็นพื้นที่หรูหราดั้งเดิม
การเปลี่ยนแปลงทิศทางของเงินทุนส่งผลให้ราคาทรัพย์สินในเขตศูนย์กลางเพิ่มขึ้นโดยตรง ราคาที่อยู่อาศัยในโซลในเดือนเมษายนเพิ่มขึ้น 9.56% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เขตคังนัมสามเขตและพื้นที่ยอดนิยมที่เรียกว่า "มารยองซอง" มีอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 15.7% ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยบางแห่งมีการประเมินมูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณ 2 พันล้านวอนเกาหลีในหนึ่งปี
ความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานและแรงกดดันด้านต้นทุนผลักดันราคาทรัพย์สิน
นอกจากแรงผลักดันจากด้านการเงินแล้ว การลดลงอย่างมากของอุปทานเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์สินในครั้งนี้ ปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาวัสดุก่อสร้างระหว่างประเทศที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ต้นทุนแรงงานที่สูงขึ้น และความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ปริมาณการก่อสร้างที่เสร็จสิ้นทั่วประเทศเกาหลีในไตรมาสแรกลดลง 45% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ปริมาณการก่อสร้างที่เสร็จสิ้นในเขตโซลก็ลดลงเกือบสามสิบเปอร์เซ็นต์
การขาดแคลนเชิงโครงสร้างด้านอุปทานนี้ สร้างความไม่สมดุลอย่างชัดเจนกับการซื้อด้วยเงินสดที่แข็งแกร่งในตลาด ยิ่งเสริมสร้างคุณสมบัติต้านทานเงินเฟ้อและพื้นที่พรีเมียมของทรัพย์สินในเขตศูนย์กลาง สำหรับผู้ซื้อที่มีเงินทุนเพียงพอ ที่อยู่อาศัยในเขตศูนย์กลางกำลังถูกประเมินค่าใหม่เป็นทรัพย์สินที่มีความหายาก คุณสมบัติการรักษามูลค่า และฟังก์ชันการป้องกันความเสี่ยง
อัตราการซื้อขายด้วยเงินสดทั้งหมดทำสถิติสูงสุดใหม่
ในการปรับทิศทางการไหลของเงินทุนในครั้งนี้ กลยุทธ์การจัดสรรทรัพย์สินของกลุ่มผู้มีมูลค่าสุทธิสูงแสดงลักษณะการลดหนี้และการลดการเงินอย่างชัดเจน บันทึกการซื้อขายที่อยู่อาศัยในเขตคังนัมสามเขตของโซลในเดือนเมษายนแสดงให้เห็นว่า อัตราการซื้อที่อยู่อาศัยโดยไม่พึ่งพาเงินกู้จากธนาคารและใช้เงินสดทั้งหมดและผลตอบแทนจากการลงทุนในหุ้นเพิ่มขึ้นเป็น 41.2%
ในช่วงปี 2020 ถึง 2025 อัตราการซื้อด้วยเงินสดทั้งหมดในที่อยู่อาศัยราคาสูงกว่า 15 พันล้านวอนเกาหลีคงอยู่ต่ำกว่า 5% แต่ในเดือนเมษายนปีนี้อัตรานี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็น 13.2% ทำสถิติสูงสุดใหม่ ซึ่งหมายความว่าการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตศูนย์กลางในรอบนี้มีความไวต่อการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยลดลง และยังลดทอนข้อจำกัดโดยตรงของการควบคุมสินเชื่อแบบดั้งเดิมในตลาดหรูหรา
การซื้อของคนรุ่นใหม่กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่เพิ่มขึ้น
ในขณะเดียวกัน คนรุ่นใหม่ที่มีอายุประมาณ 30 ปี กลายเป็นกลุ่มหลักในการซื้อในรอบนี้ ในช่วงสี่เดือนแรก ขนาดของเงินทุนที่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่อยู่อาศัยถึง 1.2592 ล้านล้านวอนเกาหลี โดยมีสัดส่วนมากกว่าสี่สิบเปอร์เซ็นต์ในกลุ่มผู้ซื้อบ้านครั้งแรกในโซล การเข้ามาของการซื้อของคนรุ่นใหม่สะท้อนถึงความกังวลในการจัดสรรทรัพย์สินในเมืองหลักและการคาดการณ์การแบ่งชั้นรายได้และความมั่งคั่งที่เพิ่มขึ้นพร้อมกัน
นักวิเคราะห์เชื่อว่า หากเงินทุนจากตลาดหลักทรัพย์ยังคงไหลเข้าสู่ทรัพย์สินที่อยู่อาศัย และความเร็วในการฟื้นฟูการจัดหาบ้านใหม่มีจำกัด ราคาของเขตศูนย์กลางของโซลอาจยังคงได้รับการสนับสนุน แต่แนวโน้มนี้อาจทำให้เกิดการแบ่งแยกความมั่งคั่งและความไม่สมดุลในการประเมินมูลค่าพื้นที่ และในระดับนโยบายอาจจำเป็นต้องหาสมดุลระหว่างการรักษาความคาดหวังของที่อยู่อาศัยและการควบคุมฟองสบู่เชิงโครงสร้าง
