UMH Properties รายงาน FFO ไตรมาส 3 จำนวน 20.4 ล้านดอลลาร์ หลังหักเงินปันผลหุ้นบุริมสิทธิ 5.3 ล้านดอลลาร์ ขณะที่หุ้นบุริมสิทธิสะสม Series D ให้ผลตอบแทนปัจจุบันราว 7.58% และผลตอบแทนเมื่อซื้อโดยคำนึงถึงวันขึ้นเครื่องหมาย XD อยู่ที่ประมาณ 7.7% หุ้นชุดนี้มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์รองรับ แต่การประเมินรายได้จากเงินปันผลยังต้องพิจารณาต้นทุนดอกเบี้ย หนี้สิน และความสามารถในการจ่ายเงินปันผลของบริษัทควบคู่กัน
ชุมชนบ้านสำเร็จรูป 145 แห่งเป็นฐานธุรกิจให้เช่า
UMH Properties เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ดำเนินธุรกิจชุมชนบ้านสำเร็จรูป 145 แห่ง ในจำนวนนี้บริษัทเป็นเจ้าของ 142 แห่ง ครอบคลุม 12 รัฐในสหรัฐฯ ภายในชุมชนมีแปลงที่อยู่อาศัยที่พัฒนาแล้วมากกว่า 27,000 แปลง โดยราว 11,400 แปลงมีบ้านให้เช่าแก่ผู้อยู่อาศัย
ไตรมาส 3 บริษัทมี EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วเกือบ 36 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นประมาณ 7% จากปีก่อน อย่างไรก็ตาม EBITDA ไม่รวมค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ในช่วงที่ต้นทุนเงินทุนสูงขึ้น ตัวเลข FFO จึงช่วยสะท้อนผลกระทบจากภาระดอกเบี้ยต่อผลประกอบการได้ชัดเจนกว่า
FFO ที่เพิ่มขึ้นช่วยชดเชยต้นทุนรีไฟแนนซ์บางส่วน
UMH ระบุว่า หนี้เดิมมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่บริเวณช่วงบนของระดับ 4% ส่วนการรีไฟแนนซ์ในช่วงหลังมีต้นทุนขยับขึ้นมาอยู่ช่วงต้นของระดับ 6% ขณะที่ต้นทุนเงินทุนจากวงเงินสินเชื่อปัจจุบันอยู่ในช่วงต้นของระดับ 5% ฝ่ายบริหารตั้งใจใช้วงเงินดังกล่าวเป็นทางเลือกแรก ก่อนพิจารณาออกหุ้นสามัญหรือหุ้นบุริมสิทธิ
แม้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น รายได้ค่าเช่าที่ยังเติบโตช่วยชดเชยผลกระทบบางส่วนได้ FFO ไตรมาส 3 อยู่ที่ 20.4 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.24 ดอลลาร์ต่อหุ้น ตัวเลขนี้หักเงินปันผลหุ้นบุริมสิทธิ 5.3 ล้านดอลลาร์ที่จ่ายในไตรมาสแล้ว หากคิดก่อนหักเงินปันผลดังกล่าว FFO อยู่ใกล้ 26 ล้านดอลลาร์ โดยประมาณหนึ่งในห้าถูกใช้จ่ายให้ผู้ถือหุ้นบุริมสิทธิ บริษัทยังคงคาดการณ์ FFO สำหรับปีงบประมาณนี้ที่ราว 1 ดอลลาร์ต่อหุ้น
หนี้เกือบ 860 ล้านดอลลาร์และโครงสร้างทุน
ณ สิ้นไตรมาส 3 UMH มีส่วนของผู้ถือหุ้นตามบัญชีราว 880 ล้านดอลลาร์ แบ่งเป็นส่วนของหุ้นบุริมสิทธิประมาณ 340 ล้านดอลลาร์ และส่วนของหุ้นสามัญมากกว่า 500 ล้านดอลลาร์ บริษัทมีหนี้รวมเกือบ 860 ล้านดอลลาร์ โดย 543 ล้านดอลลาร์เป็นเงินกู้จำนอง
สินทรัพย์ของบริษัทประกอบด้วยเงินสดเกือบ 100 ล้านดอลลาร์ เงินลงทุนในกิจการร่วมค้าและหลักทรัพย์ที่ซื้อขายได้ รวมถึงสินค้าคงเหลือและตั๋วเงินรับรวมกันมากกว่า 160 ล้านดอลลาร์เล็กน้อย มูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 1,400 ล้านดอลลาร์ โดยมีค่าเสื่อมราคาสะสมเกือบ 600 ล้านดอลลาร์ ตัวเลขทางบัญชีและค่าเสื่อมราคาเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาสินทรัพย์ แต่ไม่ใช่ราคาที่บริษัทจะได้รับจริงหากขายสินทรัพย์
หุ้น Series D จ่ายปันผลสะสมรายไตรมาส
ปัจจุบัน UMH มีหุ้นบุริมสิทธิที่ยังหมุนเวียนอยู่หนึ่งชุด คือ Series D รหัส UMH.PR.D หุ้นชุดนี้มีอัตราเงินปันผลตามหน้าหุ้น 6.375% จ่ายรายไตรมาสปีละ 4 ครั้ง ครั้งละต่ำกว่า 0.40 ดอลลาร์เล็กน้อย เนื่องจากราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าที่ตราไว้ 25 ดอลลาร์ ผลตอบแทนปัจจุบันจึงอยู่ที่ประมาณ 7.58% ส่วนผลตอบแทนเมื่อคำนวณโดยคำนึงถึงการขึ้นเครื่องหมาย XD ครั้งถัดไปอยู่ที่ราว 7.7% โดยคาดว่าจะขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่ 16 พฤศจิกายน
เงินปันผลของ Series D เป็นแบบสะสม หากบริษัทระงับการจ่าย เงินปันผลที่ค้างอยู่จะไม่ถูกตัดสิทธิและยังต้องชำระในภายหลัง อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขสะสมไม่ได้รับประกันว่าจะมีการจ่ายตรงเวลา นักลงทุนยังต้องติดตามกระแสเงินสด แผนจัดหาเงินทุน และความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัท
UMH ยังออกหุ้นบุริมสิทธิ Series D เพิ่มผ่านโครงการเสนอขายหุ้นตามราคาตลาด ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี บริษัทขายหุ้น 664,000 หุ้นที่ราคาเฉลี่ยหุ้นละ 21.73 ดอลลาร์ ได้เงินรวม 14.4 ล้านดอลลาร์ การออกหุ้นต่อเนื่องช่วยระดมทุน แต่ก็เพิ่มจำนวนหุ้นบุริมสิทธิและภาระเงินปันผลในอนาคตด้วย
มูลค่าหุ้นสามัญกับผลตอบแทนหุ้นบุริมสิทธิเป็นคนละเรื่อง
สำหรับหุ้นสามัญ ประมาณการฉันทามติของตลาดสะท้อนอัตราส่วนราคาต่อ FFO ล่วงหน้าสำหรับปีงบประมาณถัดไปที่ราว 13–13.5 เท่า ส่วนหุ้นบุริมสิทธิให้เงินปันผลตามอัตราคงที่และมีเงื่อนไขสะสม จึงมีหลักการประเมินผลตอบแทนต่างจากหุ้นสามัญ แต่ไม่ได้ขจัดความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย เครดิต หรือสภาพคล่อง ข้อมูล FFO ไตรมาส 3 ฐานะงบดุล และการออกหุ้นบุริมสิทธิของ UMH เป็นปัจจัยที่ควรพิจารณาร่วมกันเมื่อติดตามหลักทรัพย์ชุดนี้